主题：楼市从此走上理性轨道 供应向普通住宅倾斜

对于各地房地产市场来说，刚刚过去的“6·1”所代表的不仅仅是儿童节。

在市场环境变化的4、5两月，开发商、投资客开始感觉到沉重的压力和越来越多的忧虑，“6·1”，这个注定在中国房地产发展历史上写下浓重一笔的日子，将是房地产市场走向理性成熟的转折日。大到行业门槛的提高，小到房型结构的设计，调整在所难免。

各地按期执行七部委新政

七部委房地产新政于5月11日公布后，各地即开始抓紧时间制定细则，其中“普通商品房”的认定标准受到广泛关注。根据七部委新政，普通商品房需满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。并且允许各省、自治区、直辖市根据实际情况把各项目标准最高上浮20%。

5月31日夜里11时，备受关注的上海细则挂在了上海市房地局的网站上。根据通知，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下的上海房产为普通住宅。这些实施细则在6月1日起已经正式执行。 

北京市享受优惠政策的普通住房标准与上海略有不同，规定为住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

与上海同处长三角的的南京、杭州两地执行标准基本相同，为住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下。

“各地按时执行七部委新政，将使全国房地产市场同时对非理性价格上涨、炒作等行为阻击，使调控效果更为明显。”业内人士指出，此次全国性调控政策将会使短期投机炒房基本没有生存空间，对一般自住购房居民影响不大。

开发商再度重视营销策划

观望态势已经持续了近两个月时间，开发商开始感觉到资金回笼的压力，原来“一口价”的强势态度开始转变，促销手段频繁现身，甚至有一些楼盘已经不再“羞答答”地直接开出比前期要低的开盘价格。而一些即将开盘的项目悄然调低定价更是成为必然选择。上海宝山地区日前开盘的绿洲花园，一次性付清房款，房价可以便宜100元/平方米；浦东的证大家园房价可以打九五折；仁恒河滨城一次性付清房款可打九七折。

按照以往经验，4月、5月是楼市的黄金交易时间，许多楼盘在建设速度控制上都把上市时间确定在这一时期，另外有一批本来该在去年年底或者今年年初上市的楼盘，也因为坚信可以等来更大利润而一再延迟开盘，一直等到大势转变面临尴尬。“现在开盘卖不好也卖不出高价”，许多楼盘感觉到不能再等必须开盘，所以采取各种营销手段也是必然。

什么样的营销手段最有效？无疑，价格是最敏感的因素。但截止到目前选择直接降低销售价格的开发商依然是少数，大多数开发商仍是屏着前期高位价格然后推出一些折扣、赠送以及付款方式的优惠。“种种优惠措施在2003年以前开发商都采用过，现在只不过是重新捡起来而已。”上海珠江投资销售部经理宋悦清指出。

上海达安房产营销副总应光耀认为，赠送装修、赠送家电等手段将会在后面几个月内越来越多。但这种措施能否刺破目前的浓重观望趋势仍有待观察。

供应向“大众普通住宅”倾斜

经过一系列调控政策的组合作用，上海楼市逐步恢复理性。开发商在合理调整定价策略的同时，也会将开发目标定在大众化的普通住宅上，未来房型设计也将以“经济”为主。

在“2005上海住宅大众消费趋势论坛”上，上海房地局权籍交易处王晓光处长指出，经过2004年的调控，上海房地产供求结构趋于平衡，供应结构逐渐改善，但是中低价位商品房供应仍明显不足。“此次取消对部分房产的政策优惠，说明以前靠政策优惠搞活市场的情况发生了变化。”王晓光表示，目前开发商应该响应政府的提倡，在合理定价基础上，尽量建设布局合理、总价控制的小户型房产。

上海市加强房地产税收管理的补充通知明确指出，未来可享受优惠政策的普通住房必须同时满足单价、面积、容积率三个条件。“对于一般的公寓开发来说，容积率基本上都满足1.0以上这个条件，关键是另外两个限制条款。”应光耀指出，受“普通商品房”相关条件的限制，开发商将会适当调整价格。

“为了使客户能够享受到普通商品房的政策优惠，一些内在条件适合的楼盘将会把价格调整到普通商品房定价范围内。”应光耀表示，定价策略调整的同时，开发商在规划设计上，也会适当地考虑把房型设计的更“经济”，以便满足“140平方米以内”这一普通商品房条件。

“通过一系列政策的执行，预计两年时间内上海楼市价格虚高部分可以被消化掉。”上海财经大学房地产研究中心印堃华教授相信，上一轮房价快速上涨将是不会再出现的“绝唱”，两年盘整期过后，上海房地产市场将继续保持稳定健康发展的趋势。