主题：不动产买卖不适用所有权保留制度

历时12年、先后起草12稿，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》6月5日公布。

司法解释将给规范市场交易行为和审判实践带来哪些影响？最高人民法院民事审判第二庭庭长宋晓明今天就此进行了详细解释。

一物数卖合同以交付为准

记者注意到，司法解释始终坚持对双方当事人平等保护，注重规制和制裁违背诚信行为，以实现双方权益平衡，维护公平交易秩序。
 

在动产一物数卖情形中，各买受人均要求实际履行合同的，司法解释基于诚实信用原则，否定了出卖人的自主选择权。

宋晓明指出，为防止出卖人与个别买受人恶意串通，司法解释规定：在一般动产多重买卖的情形下，以交付、付款、合同成立先后为合同履行顺序。在船舶、航空器和机动车等特殊动产多重买卖情形中，交付是特殊动产物权变动的生效要件，登记是对抗善意第三人的对抗要件，应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序；出现交付与登记冲突情形时，应以交付为准。

规定隐蔽瑕疵异议期间

宋晓明告诉记者，对标的物检验期间或者质量保证期约定过短，导致买受人难以在检验期间内完成全面检验的，司法解释明确规定，人民法院应当认定该期间为买受人对外观瑕疵提出异议的期间，并根据本解释规定确定买受人对隐蔽瑕疵提出异议的合理期间，以此彰显对处于弱势地位的买受人利益的保护。

对标的物异议期间经过后出卖人自愿承担违约责任又反悔的，司法解释规定，出卖人自愿承担违约责任后，不得以期间经过为由反悔，意在体现和维护诚实信用原则。

“而对出卖人明知标的物有瑕疵而故意不告知买受人瑕疵担保责任减免特约效力认定问题，司法解释认为，虽然买卖合同当事人可以通过特别约定减免出卖人的瑕疵担保责任，但在出卖人明知标的物有瑕疵而故意或者因重大过失而不告知买受人时，属于隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖诚实信用原则，对于这种特约的效力，人民法院不予支持。”宋晓明说。