主题：“金九银十”能否驱散楼市寒意

但9月刚刚过半，仍有10多个楼盘将开盘时间定在了9月，其中不乏华润凤凰城等建筑面积在百万平方米以上的大盘。

有业内人士指出，在楼市不景气的大背景下，上市量的加大无疑会提供消费者更多的置业选择，并将可能刺激市场潜在的刚性需求，但如果销量仍然上不去，陡增的上市量将会使开发商面临更大的负担。

在房地产业内，一直流传着“金九银十”的说法，今年的9、10月份，既有中秋、国庆法定假期，也有教师节和重阳节等不同社会群体的节日，这也为楼盘营销提供了更多的机会。而下半年很多市民的手头也相对宽裕，有业内人士就预测，随着房价的不断调整，被压抑了大半年的刚性置业需求，很有可能在这个传统的黄金期逐渐释放出来。长沙的开发商当然不会放过这个机遇，刚踏入9月，预计开盘的项目已经超过了10个。

据了解，这些准备在九月上市的楼盘中，有大家熟悉的老面孔推出新房源，也有还没揭开神秘面纱的地产大鳄，也有个别因为楼市不景气而把开盘时间推迟到九月份的。(法制周报新闻热线:0731-4802117)岳麓区、雨花区和星沙等更是成为大盘争相上市的重点区域，以高层和小高层为主的普通住宅，占据了开盘总量的大半江山。

长沙某别墅项目的负责人谈到，政策对别墅项目的开发限制，在一定程度上制约了别墅的上市量，加上目前市场上还在观望的购买力，是以一般消费者自住需求为主，别墅项目在供应旺季推盘，很难在乱军之中突围，所以他们会选择避开上市高峰推出房源。

记者从几家准备在9月开盘的项目那里了解到，秋天气候宜人，市民在这个时候喜欢出来看看，为下半年添置一些物品，需要买房的人也更愿意在这个时候出手，是促使他们9、10月份推盘的直接原因。更重要的是，每年长沙的房交会都在10月份举行，开发商通常会赶在这之前开盘，并通过一系列的促销活动，扩大楼盘的影响力。

“从购房者的角度来说，10月份以后，因为要进行年终总结和财务清算，一般不会动用资金买房。”湖南省房地产开发协会专家委员会委员乐兵说，开发商在这个时候开盘，是迎合购房者的消费习惯，扩大销售的一种手段。

据一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，开发商选择金秋开盘，更重要的原因是，从开发周期来讲，9、10月份正是回笼资金的关键，他们当然希望能将手里的房子更快地换成钱，但目前楼市的整体低迷已经是不争的事实，开发商选择在此时开盘，是否会达到他们预期的效果呢？

记者注意到，虽然8月份的成交均价比7月份有所上升，但很多楼盘在发行VIP卡的同时，也推出了各类可观的促销活动。长沙东城某楼盘就推出了“160套房源，40辆车等你开”的买房抽汽车活动；物业类型丰富、竞争激烈的南城板块，数个楼盘推出了不分楼层、不分朝向的一口价房源；位于星沙的某楼盘也乘着中秋、国庆的噱头，打出了起价仅2240元/平方米的特价房的口号；芙蓉北路一个在售洋房项目，推出了8.5折的购房折扣……买房送全年物业管理费、送精装修等“暗折”更是随处可见。有资料显示，长沙楼市8月份打广告的楼盘里，促销广告的比例接近一半。

究其原因，住宅类商品房上市的面积在增加，而总成交量和成交面积，却比7月份下降了3成，随着“金九银十”的到来，上市量增加，这种供求之间的差距会更加明显。有业内人士就表示，政府出台的土地政策，让房地产商不得不加快拿地之后的开发速度，一定程度上也加大了上市量。大打促销牌来推动销售，正是开发商在“淡市”下，争夺市场的无奈之举。

但红树湾常务副总经理唐斌也表示，长沙的房价不同于深圳、上海等一线城市，房子打个六七折开发商还有利润空间。长沙楼市上涨的时间较晚，开发商的降价空间较小，从保本的角度考虑，市场出现大幅度的折扣也不现实。唐斌说，在目前的市场状况下，陡降在长沙出现的可能性不大，但将会有更多的开发商愿意选择团购等直销平台的方式，将降低的营销成本回馈给购房的消费者。

王强在湖南做房地产营销已有七八个年头，他告诉记者，在经历了去年房地产牛市的红火到今年长沙楼市的整体低迷之后，开发商也变得更加实在，不论是营销方案还是开盘价格，都比原来更加合理。(法制周报新闻热线:0731-4802117)在他看来，合理的价格是市场消化供应量的一个基础，在观望气氛浓厚的市场环境下，开发商会考虑降低利润，以求更快地回笼资金。

中南财经政法大学房地产教研室主任王凌云谈到，“金九银十”市场能否消化增大的上市量，是房地产行业能否在下半年回暖的关键，如果供求之间的差距进一步拉大，那么市场的观望气氛也会持续下去，开发商为了加快资金流动，互相的竞争肯定会更加激烈。

而在记者的采访中，大部分业内人士也表示，虽然楼市整体惨淡，不应对“金九银十”抱有太高的期望，但10月份将要举行的房交会，和长沙市政府实施的经济适用房货币补贴政策，或将在一定程度上，推动楼盘销售。而上市量的加大，消费者在买房过程中会有更大的选择余地，开发商势必会在房子的性价比上做足功夫吸引购房者。

⊙乐兵

乐兵 湖南省房地产业协会专家委员会委员/湖南1881置业发展有限公司常务副总经理(伏志勇/摄)

2008年将是中国地产市场发展最为困难的一年，上半年国家采取了一系列货币紧缩政策，开发商受到资金压力的影响，退地、降价、呼吁政府救市等事件不断，而消费者也纷纷选择观望，尽管近段的房价下跌，但销量仍然没有好转。

在全国房地产市场一片混乱的大背景下，2008年长沙楼市也走得艰难，打折、送车、一口价、团购等促销方式频频出现在各大媒体，我们不禁要问，长沙楼市到底离春天还有多远？

从中国房地产市场近30年走过的轨迹，我们不难发现，房地产业的运行其实是呈现同期性变化规律。一般每5年为一个小周期，每10年为一个大周期，从2003年开始的这一波上升行情，到2007年一系列的调控政策的出台产生叠加效应，10月份，房价已经触顶并开始往下走。我认为2008年下半年到2009年，长沙楼市发展趋势可能会呈现以下几点：

一、外来资本或将成为重要资金来源

从2007年10月开始，长沙大部分房地产企业受资金影响，开发商纷纷减缓了开发力度，加上销售市场前景惨淡，2008年下半年，有部分中小企业将无力苦撑。面对借款无门的情况，通过海外私募基金，例如凯德置地、摩根士丹利等投资基金，将会成为长沙部分房地产企业解决资金来源的重要途径。

二、未来半年将持续低迷

在货币紧缩政策的背景下，来自深圳、温州等大量投资和投机性炒房客将退出房地产市场，相对应的自住需求买房也会延缓。对长沙楼市来说，市场同样将由供不应求向供大于求转变，处于历史高位的房价也会逐步失去支撑。例如目前五一广场等核心商圈的大量住宅物业，也将逐步从原来的8000元/平方米降至6000元/平方米左右，甚至更低，而二环线以外及城郊结合部的部分房价也将在原有的基础上会有20%左右的下跌。

三、保障性住房将加大供应

长沙目前商品房市场主要还是针对中高收入家庭，但购买力不足的中低收入家庭住房需求所占比重越来越大，造成住房需求大但购买力小的反差，开发商与民众之间的矛盾也逐步扩大。(法制周报新闻热线:0731-4802117)2008年下半年，政府会将更多的中低收入群体划到保障性住房中去，在即将举行的长沙秋季房交会上，首次开辟保障性住房选购中心就是一个信号。

四、长株潭融城仍是优势

从“大长沙”的发展来看，未来3~5年是长株潭快速发展的几年，根据湖南省建设厅推出的长株潭城市群发展战略，2020年全省要把长株潭核心区建设成为1000万人口以上的生态化都市区。与此同时，在2008年8月22日召开的全省新型城市化工作会议上，也初步确定了加速推进新型城市化的总体目标，到2015年前，全省城市化率必须达到50%以上，这意味着，在现有人口的基础上，7年内，至少还有650万农民成为市民。他们需要买房，这批人给长沙楼市提供了大量刚性需求，在一定程度上也将刺激长沙楼市的发展。

总的来说，2008年下半年，长沙楼市的价格将进一步见底，整个市场价格不排除将理性回归2006年的市场水平，但同时笔者也认为，不管市场怎样变化，长沙房地产市场还是会处于继续发展中，提高性价比、节省其他费用、提高资金周转等手段，在2008年下半年乃至2009年会被一些开发商采用。

随着美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司的破产，中国股市迅速击穿 2000点，全球经济进入全面恐慌时代。

让我们先来看看几则消息。消息1.国际热钱在对美国经济无望的情况下开始再度关注中国，楼市将不可避免的成为投资方向之一；消息2.西安市政府推出房产“救市”政策后全国一片声讨之声，中央2台进行专栏批评；消息3.根据国家发改委和国家统计局9月16日发布的数据显示，从今年2月份开始，房屋售价涨幅连续7个月环比下降，8月房屋售价下降0.1%，全国房价首次出现下跌局面。

从大环境来看，中国的楼市似乎处于迷茫的十字路口，一面是来自国际的热钱，一面是全球经济危机。那么，长沙楼市又将如何呢？

不少网友认为长沙房地产的价格战才刚开始，现在买房不明智。一来目前湖南省的住房空置量达到了200多万平方米，降价势在必行。二则政府“救市”，也只能是在税费上做文章，而降低税费是给开发商腾出利润空间，从而使得开发商有了降价的空间，开发商不降价，总不能等政府拿钱来买你的房子吧，所以，政府救市就是希望你开发商降价来刺激房地产市场，而不是希望开发商赚取暴利。

第三个方面，由于银行信贷政策的紧缩，许多的中小开发商拿着土地没有资金开发，而两年的开发期限让中小开发商，只能选择向市场抛售手中的土地，这样增加了土地市场的供应量，使得土地成本开始下降，从而带来房地产市场的价格下降。目前，房地产成交量大幅萎缩，而现在长沙市已经竣工的楼盘和在建的楼盘基本上是2006年、2007年在银行贷的款，也就是说，在2008年、2009年这些贷款将陆续到期，如果开发商的房子还没有卖出，银行将强制处置开发商的房子，那对开发商是致命的打击。开发商肯定希望能尽快将手中的房子变成现钱。

另外，也有一些专业人士与开发商认为，在本月上旬由某媒体组织的长沙房价走势探讨会上，大多与会专家认为长沙房价依然坚挺，销售低迷只是暂时的，在2009年4、5月后会逐步回暖。那么，长沙楼市果然会如同这些专业人士所认为的那样吗？在全国低迷的大背景下，长沙楼市可能独善其身吗？

我认为，答案是否定的。目前全球经济开始走入非常时期，中国也不可避免的会受到波及。长沙在2007年前的房价相对理性与平稳，但在2007年全国房价进入疯狂的时间里，长沙房价也跟着疯了一把，价格飙升的幅度几乎超过了一线城市。这一时期，投资者在发烧，刚性需求的购房者在恐慌。而以万科为首的“降价派”已经开始降价倾销，在全国掀起了局部的销售高潮。长沙继“滨江世纪城”低价开盘热销后，已罕见销售状况正常的楼盘，大多楼盘的开发商开始四处寻找热钱的注入，降价已开始从遮遮掩掩到拉开序幕。

那么，长沙的楼市春天到底什么时候可以到来？我认为，长沙楼市的春天会在全球经济恢复正常，至少1/3房产公司经过了洗牌后才会逐渐恢复。根据经济周期恢复历史，至少还需要1年以上的时间，也就是楼市的寒冬将继续冰冻2009年，在2010年开始逐步回暖！

红树湾常务副总经理唐斌、圆梦·完美生活营销总监孙伟标作为房产商代表参加了这次座谈会。唐斌表示，他们对《法制周报》“万人购房团”充满了期待和信心，在长沙楼市普遍低迷的情况下，他们愿意通过“万人购房团”这个平台进行让利，吸引更多的购房者。

孙伟标也认为，由《法制周报》牵头举办“万人购房团”活动旨在强化该活动的公信力，对房产商而言，是一次机遇，而对老百姓而言，该活动则是服务性、公益性、实惠性的。

作为房产分析专家代表，湖南省房地产业协会专家委员会委员、湖南1881置业发展有限公司常务副总经理乐兵认为，“万人购房团”活动成功的关键在于细节。

乐兵建议，“万人购房团”的专家顾问团，不仅要包括律师，还要增加建筑、园林、营销、物业四个方面的专家。它是一个综合性的专家团队，可对专家的素质、形象等进行公示，它也是公信力的一种体现。并且，对洽谈的楼盘介绍要更具直观性，包括公司的介绍，区域景观图等图片介绍，并广泛收集购房业主的“意见反馈”，并进行分类分析，将反馈意见传递给开发商。

在活动操作上，《法制周报》的工作人员将提前到项目现场了解情况，充分了解楼盘。(法制周报新闻热线:0731-4802117)“‘万人购房团’不是一个简单的噱头，那并没有意义。”乐兵说。他指出，只有这样操作，才能实现多赢的效果，而购房者在各方面专家的建议下，可以用最优惠的价格购买到最满意的房子。

与会的律师代表湖南白沙律师事务所主任陈平凡表示，“万人购房团”打动购房者的心，是因为能够满足购房者的需求，帮助其实现期望的利益，律师全程陪同的承诺一定会履行到底。

面对与会的房产分析专家、房产商代表、律师代表，《法制周报》社长、总编辑谷良承诺，“万人购房团”活动绝不是虚张声势的概念，它的宗旨是帮助老百姓用最实惠的价格买到最满意的房子，以及真正有效促进开发商的营销，促成长沙楼市的健康发展。

谷良强调，细节背后还有细节。作为打造“万人购房团”的媒体平台，《法制周报》接下来将在活动的组织结构、人员分工等方面更明确。当每一阶段活动完成后，《法制周报》将会对活动情况进行公示。

“《法制周报》历来对每项工作都有着持久的激情。从宏观经济的态势来看，‘万人购房团’活动可以做3年甚至更长。我们将通过该活动真正有效促进房产市场的良性循环，创造一个产生真正价值的活动，完成一个快乐的体验之旅。”谷良说。