主题：楼市两大死穴 地产的底部最早明年上半年来到

 

大部分公司借贷资金依赖度在20%-30%之间，陆家嘴基本不依赖信贷资金．

“买还是不买？”尽管地产股大幅反弹，充当了领涨的急先锋。但畏地产如虎的情绪没有改变。

近一段时间，证监会已批准多家房地产公司的再融资方案和发行公司债，这似乎暗示了管理层的救市愿望。

“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客中，针锋相对的指出。

上述种种如何理解？这的确是一件麻烦的判断。围绕房地产行业的争吵，已经延续了10个月之久。

 

“4、5月份广州房屋成交量同比有较大幅度的下降，但是平均销售价格却同比多出2500元左右，成交结构中，万元以上的房屋成交数量大大多于7000元以下的中低档房。”广州市房地产协会特约研究员韩世同据日前最新公布的数据分析说。

根据国信证券研报提供的一份数据，6月23日至6月29日，京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看，虽然有所回升，但与去年火爆的楼市相比，整个市场仍呈偏弱态势。

而理财周报记者根据WIND提供数据统计得出，截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米，同比去年下降7.11％，商品房销售额为7837.24亿元，同比下降2.76％。

 

而根据已公布的2008年一季度报，104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47%，净利润同比增长67%；其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30%，净利润同比增长25%。而根据近期已经发布的房地产公司中报业绩预告中，大部分房地产上市公司利润仍有大幅增长。

 在商品房成交量与2007年持平的前提下，预计2008年上市公司营业收入能保持10%的增速，考虑企业所得税率由15%和33%统一调整到25%的因素，预计2008年上市公司净利润同比增速为15%左右，同比增速有所回落。

但如果考虑到房地产行业会计做账的具体情况，事情就并非表面看的那么光鲜。

“房地产上市公司做账有其行业特点，房产公司一般只会把已经竣工的项目收入记入会计账目，比方说一个楼盘在2008年竣工，但其在2007年销售预收到的款项不会记入当年的会计报表，而是记入2008年的会计报表。也就是说实际上中报上利润看好的房地产公司，实际上大部都是在吃2007年的老本。”莱蒙鹏源集团投资发展部洪敦胜接受理财周报记者采访时说。

 

“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”房地产行业的自资金缺口是市场担忧的第一号问题。而日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客撰文指出，在接受理财周报记者采访时易宪容也多次重申该观点。

1－5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%（2007年同期增长是27.5%），高于同期4个多百分点。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。易宪容在其博客上撰文认为，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；国内房地产开发的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。

但是北京师范大学房地产研究中心主任董藩却持另外一种观点，他认为，“如果考虑通货膨胀率，实际上房地产开发商的投入已经有了大幅下降。”

 国泰君安的一份研究报告指出，该报告同时还称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。

据海通证券研究，大部分公司对借贷资金的依赖度在20%-30%之间。其中陆家嘴基本不依赖信贷资金，世茂股份(600823,股吧)和中国国贸对信贷资金的依赖也较小，对信贷资金的依赖基本和行业对贷款的依赖度是一致的，对信贷资金依赖度较大有栖霞建设和中华企业等，因此信贷政策的变动对其经营将产生较大影响。

 

最重要的是，政府担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议，会议再一次强调要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。地方对房地产硬着陆的畏惧，显得更为紧张。

二季度，我们看到对地产企业融资的明显放松，新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请获得通过。表明管理层对房地产公司的融资有所放松，受此影响房地产板块展开一轮反攻

 

毋庸置疑，2007年供不应求的局面已经一去不复返。大部分的券商均认同，目前的地产回调，只是一次合理性的回归。下半年，调整将一如既往的继续，但是地产的底部究竟在哪里呢？

中银国际认为，房地产市场的调整周期可能持续15-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。

虽然如此，众多机构几乎异口同声的认为，地产的过度下跌已经释放了其风险，反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。