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调控综述:稳定房价 促进产业健康发展
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调控综述:稳定房价 促进产业健康发展
openthedoor
发表于
2005-08-09
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党中央、国务院高度重视房地产市场的发展。去年以来,国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容,采取了一系列措施。今年5月9日,国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》),进一步明确了对房地产市场进行调控的政策措施。建设部有关负责人日前向记者介绍了调控的有关情况。
房地产市场问题凸显
据国家统计局数据,2004年商品房平均价格同比增长14.4%,其中商品住宅价格同比增长15.2%,首次出现两位数增长,首次超过居民收入增长。今年一季度,商品房、商品住宅平均价格同比又分别增长12.5%和13.5%。从全国看,房价过快上涨呈蔓延态势,由东部部分沿海地区向其他地区扩展。同时,二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据,约一半城市的二手房价格涨幅超过了新建商品住房。
部分地区房地产投资规模过大。2004年房地产开发投资增长28.1%;今年一季度增长26.7%,增幅比去年同期回落13.5个百分点。但今年的投资增长,是在去年同期较高增幅基础上的增长,并高于全社会固定资产投资增幅。个别地区房地产开发投资超过全社会固定资产投资的50%,是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。今年一季度,13个省(区)房地产开发投资增幅超过30%,其中有6个超过50%,最高的达到115%。40个重点城市中,有13个超过50%,其中有4个城市超过100%,最高的达到172%。
与此同时,商品房结构性问题进一步凸显。表现为中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,中低价位普通商品住房销售面积,占总销售面积的比例呈下降趋势。2004年全国经济适用住房投资出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年一季度,经济适用住房完成投资60亿元,同比下降13.8%,占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。
在市场秩序方面,房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假,商品房面积“缺斤短两”,购房合同欺诈,物业管理质价不符等,扰乱市场秩序,损害群众利益,影响房地产市场健康发展。尤其是一段时期以来,个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称,误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,带来一些项目的房价短期内非正常上涨。
房地产市场调控的特点
针对当前房地产市场存在的问题,全国十届人大三次会议《政府工作报告》提出,把抑制房价过快上涨势头,作为今年宏观调控的一项重要任务。5月9日,国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出了“坚持积极稳妥、把握力度,突出重点、区别对待,因地制宜、分类指导,强化法治、加强监管”的原则。根据这个原则,这次调控有以下特点。
一是,把解决当前问题与长远的制度建设相结合。调控中的大部分措施,既针对当前市场存在的问题,也涉及到房地产市场发展的制度环境的改变,从体制上、机制上为市场的持续健康发展奠定良好基础。如为保证中低价位、中小套型普通商品住房建设的供应,把规划设计条件、房价、套型等作为土地出让的前提条件。为遏制投机,禁止了期房转让,等等。
二是,统一政策和因地制宜相结合。国家的统一政策解决或防范普遍性问题,地方的调控措施要针对当地市场发展中的特殊问题。国家的统一政策紧紧围绕两个主题:从供应上增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房比例,健全廉租住房制度;从需求上遏制投机性购房、控制投资性购房、引导合理的住房消费。
三是,实行供应和需求的双向调节。已经出台的各项调控措施,既调节供应总量、供应结构,也调控各类需求。双向调节适应供求关系的基本规律,既最大程度地发挥市场的自我调节作用,又可以控制市场规模的过度扩张,从而稳定房价、调整结构、防止投资过快增长,促进调控综合目标的实现。
四是,突出重点,区别对待。针对当前普通住房供应不足,普通居民家庭住房困难问题,调控的各项措施,突出了保护普通居民的住房消费,维护低收入家庭的住房权益。针对部分地区不合理需求旺盛问题,重点加强了对需求的调节,尤其着重遏制房屋投机,消除了市场发展中最具破坏性的因素。
五是,注重各项调控措施之间的协调配合。包括各项经济措施的协调,经济和法律手段的配合,以及各级政府调控措施的合理组合,确保调控方向的一致性,形成政策合力。
调控是为了更好的发展,决不是打压房地产。国家出台的统一政策着眼于解决普遍性的问题,同时强调因地制宜,分类指导。《意见》的贯彻落实,有利于促进房地产市场可持续发展,防止市场出现大的起伏,巩固和发展宏观调控的成果;有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要,促进社会主义和谐社会的建设。《意见》的发布实施,是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。
调控效果开始显现
国务院关于稳定房价的各项部署,得到了社会各界的广泛支持和拥护。根据国务院的决策部署,各地区结合本地实际,深入分析当地房地产市场形势,研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施,在规定时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准,落实了加强税收征管的有关规定;整顿规范市场秩序,加强市场形势分析和监测;加强了土地和规划调控力度,增加普通商品住房和经济适用住房供应量;强化了住房保障制度建设,加快建立廉租住房制度。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实,一些调控效果开始显现,房地产市场正朝着预期目标发展。
当前全国房地产市场运行的主要特点是:一、房地产投资增幅继续回落。据国家统计局统计快报,1—6月份全国房地产投资增长23.5%,其中商品住宅投资增长21.3%,增幅呈逐月回落趋势。房地产开发投资增幅比一季度增幅回落3.2个百分点;增幅低于同期城镇固定资产投资增幅3.6个百分点。二、供求关系有所改善。据国家统计局数据,1—6月份全国商品住宅销售面积增幅,5年来首次低于竣工面积增幅(低3.9个百分点),供求关系有所缓和。三、商品住房交易结构有所调整。商品住宅成交总量下降,高价位、大套型住房成交量下降较大,中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。四、投机性购房得到初步遏制。根据各地交易情况监测,禁止期房买卖和营业税政策的调整等,使短期投机性住房需求得到遏制,住房交易行为渐趋理性。一些投机、投资性购房以及空置的二手住房,开始转向长期出租,租赁市场房源供应量明显增多。五、商品住房平均价格涨幅趋稳。据国家统计局统计快报,1—6月份,全国商品住宅平均价格2783元/平方米,同比增长11.9%,增幅比一季度回落1.8个百分点。六、房地产信贷增速放缓。据人民银行统计,截至5月末,我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元,比年初增加1779.16亿元,比去年同期增长22.27%,增幅回落33.38个百分点。其中住房开发贷款余额4595.8亿元,比年初增加263.2亿元,同比增长13.13%,增幅回落69.24个百分点。4月份当月住房开发贷款余额首次出现下降。个人住房消费贷款新增额也呈现逐月减少趋势。
建设部有关负责人提出,尽管当前房地产市场调控有了一些效果,但应当看到目前的成效只是初步的,市场发展中的问题依然突出。部分地区房地产投资增幅仍然较大;住房价格还处于高位,投资、投机冲动依然存在;住房供应结构性矛盾仍然突出;住房保障制度建设相对滞后;一些地区对房地产市场调控的认识不到位,工作不得力;房地产市场秩序还比较混乱,囤积土地现象尚未消除;市场观望心态较浓,房地产市场运行中仍存在许多不确定因素。为此,必须坚定不移地贯彻落实好已经出台的各项宏观调控措施,稳定政策,狠抓落实,解决好突出问题;坚定不移地把房地产业作为支柱产业,促进其健康发展。
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党中央、国务院高度重视房地产市场的发展。去年以来,国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容,采取了一系列措施。今年5月9日,国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》),进一步明确了对房地产市场进行调控的政策措施。建设部有关负责人日前向记者介绍了调控的有关情况。
房地产市场问题凸显
据国家统计局数据,2004年商品房平均价格同比增长14.4%,其中商品住宅价格同比增长15.2%,首次出现两位数增长,首次超过居民收入增长。今年一季度,商品房、商品住宅平均价格同比又分别增长12.5%和13.5%。从全国看,房价过快上涨呈蔓延态势,由东部部分沿海地区向其他地区扩展。同时,二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据,约一半城市的二手房价格涨幅超过了新建商品住房。
部分地区房地产投资规模过大。2004年房地产开发投资增长28.1%;今年一季度增长26.7%,增幅比去年同期回落13.5个百分点。但今年的投资增长,是在去年同期较高增幅基础上的增长,并高于全社会固定资产投资增幅。个别地区房地产开发投资超过全社会固定资产投资的50%,是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。今年一季度,13个省(区)房地产开发投资增幅超过30%,其中有6个超过50%,最高的达到115%。40个重点城市中,有13个超过50%,其中有4个城市超过100%,最高的达到172%。
与此同时,商品房结构性问题进一步凸显。表现为中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、天津、沈阳、西安、南昌、成都、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查,去年销售的商品住宅中,120平方米/套以上的住房都在40%以上,最高的超过60%,中小套型住宅比例偏低。同时,中低价位普通商品住房销售面积,占总销售面积的比例呈下降趋势。2004年全国经济适用住房投资出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。今年一季度,经济适用住房完成投资60亿元,同比下降13.8%,占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。
在市场秩序方面,房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假,商品房面积“缺斤短两”,购房合同欺诈,物业管理质价不符等,扰乱市场秩序,损害群众利益,影响房地产市场健康发展。尤其是一段时期以来,个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称,误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段,人为造成市场紧张,恶意哄抬房价,带来一些项目的房价短期内非正常上涨。
房地产市场调控的特点
针对当前房地产市场存在的问题,全国十届人大三次会议《政府工作报告》提出,把抑制房价过快上涨势头,作为今年宏观调控的一项重要任务。5月9日,国务院办公厅转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出了“坚持积极稳妥、把握力度,突出重点、区别对待,因地制宜、分类指导,强化法治、加强监管”的原则。根据这个原则,这次调控有以下特点。
一是,把解决当前问题与长远的制度建设相结合。调控中的大部分措施,既针对当前市场存在的问题,也涉及到房地产市场发展的制度环境的改变,从体制上、机制上为市场的持续健康发展奠定良好基础。如为保证中低价位、中小套型普通商品住房建设的供应,把规划设计条件、房价、套型等作为土地出让的前提条件。为遏制投机,禁止了期房转让,等等。
二是,统一政策和因地制宜相结合。国家的统一政策解决或防范普遍性问题,地方的调控措施要针对当地市场发展中的特殊问题。国家的统一政策紧紧围绕两个主题:从供应上增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房比例,健全廉租住房制度;从需求上遏制投机性购房、控制投资性购房、引导合理的住房消费。
三是,实行供应和需求的双向调节。已经出台的各项调控措施,既调节供应总量、供应结构,也调控各类需求。双向调节适应供求关系的基本规律,既最大程度地发挥市场的自我调节作用,又可以控制市场规模的过度扩张,从而稳定房价、调整结构、防止投资过快增长,促进调控综合目标的实现。
四是,突出重点,区别对待。针对当前普通住房供应不足,普通居民家庭住房困难问题,调控的各项措施,突出了保护普通居民的住房消费,维护低收入家庭的住房权益。针对部分地区不合理需求旺盛问题,重点加强了对需求的调节,尤其着重遏制房屋投机,消除了市场发展中最具破坏性的因素。
五是,注重各项调控措施之间的协调配合。包括各项经济措施的协调,经济和法律手段的配合,以及各级政府调控措施的合理组合,确保调控方向的一致性,形成政策合力。
调控是为了更好的发展,决不是打压房地产。国家出台的统一政策着眼于解决普遍性的问题,同时强调因地制宜,分类指导。《意见》的贯彻落实,有利于促进房地产市场可持续发展,防止市场出现大的起伏,巩固和发展宏观调控的成果;有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要,促进社会主义和谐社会的建设。《意见》的发布实施,是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。
调控效果开始显现
国务院关于稳定房价的各项部署,得到了社会各界的广泛支持和拥护。根据国务院的决策部署,各地区结合本地实际,深入分析当地房地产市场形势,研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施,在规定时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准,落实了加强税收征管的有关规定;整顿规范市场秩序,加强市场形势分析和监测;加强了土地和规划调控力度,增加普通商品住房和经济适用住房供应量;强化了住房保障制度建设,加快建立廉租住房制度。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实,一些调控效果开始显现,房地产市场正朝着预期目标发展。
当前全国房地产市场运行的主要特点是:一、房地产投资增幅继续回落。据国家统计局统计快报,1—6月份全国房地产投资增长23.5%,其中商品住宅投资增长21.3%,增幅呈逐月回落趋势。房地产开发投资增幅比一季度增幅回落3.2个百分点;增幅低于同期城镇固定资产投资增幅3.6个百分点。二、供求关系有所改善。据国家统计局数据,1—6月份全国商品住宅销售面积增幅,5年来首次低于竣工面积增幅(低3.9个百分点),供求关系有所缓和。三、商品住房交易结构有所调整。商品住宅成交总量下降,高价位、大套型住房成交量下降较大,中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。四、投机性购房得到初步遏制。根据各地交易情况监测,禁止期房买卖和营业税政策的调整等,使短期投机性住房需求得到遏制,住房交易行为渐趋理性。一些投机、投资性购房以及空置的二手住房,开始转向长期出租,租赁市场房源供应量明显增多。五、商品住房平均价格涨幅趋稳。据国家统计局统计快报,1—6月份,全国商品住宅平均价格2783元/平方米,同比增长11.9%,增幅比一季度回落1.8个百分点。六、房地产信贷增速放缓。据人民银行统计,截至5月末,我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元,比年初增加1779.16亿元,比去年同期增长22.27%,增幅回落33.38个百分点。其中住房开发贷款余额4595.8亿元,比年初增加263.2亿元,同比增长13.13%,增幅回落69.24个百分点。4月份当月住房开发贷款余额首次出现下降。个人住房消费贷款新增额也呈现逐月减少趋势。
建设部有关负责人提出,尽管当前房地产市场调控有了一些效果,但应当看到目前的成效只是初步的,市场发展中的问题依然突出。部分地区房地产投资增幅仍然较大;住房价格还处于高位,投资、投机冲动依然存在;住房供应结构性矛盾仍然突出;住房保障制度建设相对滞后;一些地区对房地产市场调控的认识不到位,工作不得力;房地产市场秩序还比较混乱,囤积土地现象尚未消除;市场观望心态较浓,房地产市场运行中仍存在许多不确定因素。为此,必须坚定不移地贯彻落实好已经出台的各项宏观调控措施,稳定政策,狠抓落实,解决好突出问题;坚定不移地把房地产业作为支柱产业,促进其健康发展。