主题：房贷利率开始加息，月供略增买房出租是否更划算

从2006年1月1日开始，凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将要按新利率来执行还款计划，购房人的月供将会略有增加。

以50万元20年的商业性贷款为例，按下限利率5.508%，明年月供将增加55.7元

2006年宏观调控和房产新政是否会继续主宰房地产业，成为时下人们谈论话题重点之一。中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容日前接受时报记者专访时表示，打击恶意炒房行为一直是中央政府调控房地产业的重点，2006年政府很可能会提升房地产交易相关税收，并继续上调个人住房贷款利率。

利率微涨，月供略增

按央行政策，取消房贷优惠利率后，5年期以上的基准利率为6.12%，下限利率为5.508%。对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508%的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照6.12%的基准利率执行；同时将首付比例提高到30%至40%。

据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是5.508%的下限利率。按这个标准，今年3月17日以后的购房人，已执行了5年期以上个人住房贷款5.508%的利率下限，而在3月17日以前的购房人，在继续享受了2004年全年的优惠利率后，从2006年1月1日起，就要按照新的利率还贷。

以50万元20年的商业性贷款为例，按照下限利率5.508%计算，明年起月供将达到3441.7元，比利率调整前的5.31%增加55.7元。按基准利率6.12%计算，月供将增加230.86元。


提前还贷四种方案比较

假如你在今年3月17日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩78.4万元，贷款期限为20年。如果你将目前48.4万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的30万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四种方案选择。 



★方案1：月供最少，利息最多。

即保持20年还款期限不变，这样每月需还款2065.02，比提前还贷前月供减少3244.23元。但这种还贷方式的利息最高，累计达到195603.74元。


★方案2：月供较少，利息支付较多。

假如你将还款期限缩短至10年，每月的还款额将达到3256.98元，这比提前还贷前减少2052.27元，但比20年还款期限的月供多1191.96元。而此时利息共计90822.3元，比20年期少支付104781.43元。
这种方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。


★方案3：月供较高，利息节省较多。

如果按提前还贷前的每月5309.25元计算，你只需6年半时间还清，总计利息57581.64元。这种方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比20年期少136022.1元，比10年期少33240.67元。


★方案4：月供最高，利息节省最多。

如果将还款期限缩短至5年，此时利率则降至5.265%，月还款额增至5697.86元，比提前还贷前还多388.61元。但这种方式的利息只有41871.96元。这种方式月供最高，利息也节省最多。