Re:物业税模拟征税将推广至全国 开征步伐将加快
从中央经济工作会议提出支持居民自住和改善性购房需求；到上周明确个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；再到本次提出遏制房价过快上涨势头，明年楼市政策的面目逐渐清晰。针对楼市实际和变化提出针对性和灵活性的办法，将是2010年楼市调控的主调。
【政策针对性和灵活性】
各地将被允许出台符合当地情况政策
据了解，近段时间以来，由于房价的快速上涨，自住型需求逐渐被排除在外，投资型甚至是投机型需求成为市场的主导。美联物业市场研究部调查报告显示，北京、上海、深圳三地二手房市场上的非自住买家均已远远超过五成。美联物业市场研究部总监张大伟认为，这一数据说明在目前市场风险比较大。大量的投资需求，使得市场炒作气氛浓郁，这也在一定程度上使得房价上涨过快。
14日的国务院常务会议认为，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。会议出台多项措施促进房地产市场健康发展，遏制部分城市房价过快上涨势头。会议还要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。
业内人士指出，这延续了“国13条”中明确的地方政府对稳定当地房地产市场的职责。同时，各地政府也将被允许出台一些符合当地实际情况的政策，对房地产市场进行调控。
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【抑制投资投机性购房】
多套购房或提高首付比例和利率
会议还提出了四点具体要求。中原地产的胡广东表示，虽然当中大部分都是“老生常谈”，但应该注意的是，此前“打击投资性购房”的表述已经变为“抑制投资投机性购房”，而“加大差别化信贷政策执行力度”则涉及到二套房贷优惠政策，“当然，首套和符合条件的改善性购房是不会受到影响的”。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，差别化的信贷政策针对的还是市场中的投资投机行为。一方面要保护改善性需求，那二套房贷优惠就不可能一下子收紧；但另一方面，市场中存在的多套购房行为，他们享受了优惠，却在一定程度上抬高了房价。因此运用金融手段，对这部分购房行为进行区别对待，提高首付比例和利率上浮，比如，利率上浮10%或20%，将是行之有效的手段。
【多种手段调控楼市】
下一步可能涉及物业税
胡广东指出，2010年楼市政策调整的面目已经逐渐清晰起来:以稳为主，略有调整，略有收紧，区别对待。政策将更具针对性和灵活性。而有关部门将对会议精神细化，如差别化信贷政策究竟如何区别改善性需求等等，也可能根据市场新的变化出台相应的政策。
他认为，会议谈到“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”，二手房营业税政策刚刚已经调整了，调息也在预料之内，那下一步可能会涉及的就会是物业税，“明年，房产持有环节的税收可能会在部分城市试行。”
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楼市年末调控打出第一拳：拿地首付不低于五成
昨日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在１４日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。１４日主持召开国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头。“目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委通知的规定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说。他认为，该通知的实质就是“全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对其资金链形成压力，遏制部分炒地、囤地行为”。中国指数研究院副院长陈晟的表述更直接，“文件的出台，会挤出开发商手中的部分资金，进而促进开发商加快楼盘销售，回笼奖金。其结果就是国务院会议上所提出的，增加普通商品房的供给。”
据了解，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。其中，国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。住建部今日将召开全国建设工作会，可能有相关表态及政策框架透露。
记者1月4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。专家指出，这一信息表明，物业税开征步伐将大大加快了。
所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。
据了解，国家税务总局在日前召开的一个工作会议上，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。
这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后，税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。除了“空转”在全国推广之外，专家认为，今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。中央财经大学税务学院教授刘桓指出，“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大，但在局部地区试点对商业地产征收，还是很有可能的。”记者了解到，深圳市已经将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》。
据刘桓介绍，政府开征物业税的设想是，第一步对商业地产征收物业税，第二步是扩大到对住宅进行征税，其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。
财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示，经过6年多的模拟评税试点实践，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍，经过6年多的试点，财税部门目前已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，储备了大量的专业人才，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。
尽管技术上已经可以实现，但刘桓认为，开征物业税，还需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等问题，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题。
从2003年5月开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征，哪怕是试点开征，都将释放一个信号，那就是国家要通过税收调节房价，打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。（以上转载自《上海证券报》）