现代社会买房是人生中的一件大事，很多人为了购买一套房屋倾其所有积蓄，然而房屋这一不动产作为商品有其特殊性，建设周期长、金额大、具有不可替代性以及保值增值性，这些特性决定了房屋买卖交易相对其他一般商品的交易更为复杂，这一点从全国各地的商品房买卖合同示范文本就可以看出，合同文本动辄长达几十页，而且开发商都会约定较多的补充条款。例如常州的商品房买卖合同，虽然只有二十七条，但合同所涉及的问题其实非常多，如果不是专业的房地产律师对合同的把握都不是一件很容易的事，更不要说普通的购房者了，梢有不慎就会使自己陷入无穷无尽的烦恼中。因此，笔者撰写此文希望能给广大购房者在购房过程中提供一些有益的指导。购买商品房通常需要经过以下流程：购房准备阶段（选房）→签订认购书→签订商品房买卖合同、备案登记→办理入住手续→办理产权证。本文也主要按这一流程展开论述。
购房准备阶段（选房）需要注意的问题 挑选好的房源应当从价格、交通、社区环境及户型结构等几个方面考虑。
房屋价格：价格是影响购买的一个非常重要的因素，无论是投资还是自住都应该在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的选择，您需要考虑家庭的月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。2010年刚刚开始，政策收紧的味道已经开始弥漫，“国十一条”发布、严控房地产信贷、存款准备金率上调、营业税优惠政策的取消、银行房贷利率优惠幅度降低等都预示着2010年房地产市场又将是不平静的一年。购房者特别是投资购房者应该及时了解政府的各项政策，把握房地产市场的交易动态。在贷款方式的选择方面主要有公积金贷款、商业贷款以及公积金和商业组合贷款，常州市目前还可以办理“公转商补息贷款”，以满足职工的公积金贷款需求。在还款方式的选择上是选择等额本金还是等额本息或者其他方式需要结合购房初期的偿还能力来确定。目前，各大商业银行的一套房贷款利率优惠幅度降低，普遍在8.5折左右，利率的优惠幅度还与个人信誉及首付比例相关，具体的利率优惠幅度购房者应向各大银行咨询后再做比较。
交通状况：交通也是购房者考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。
社区环境：在人口越来越密集的城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 房屋选定后还应该了解该楼盘相关手续是否完备，开发商自身的实力如何。 （一）审查相关法律文件。依据相关法律规定，商品房预售应当具备“五证”：《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》《国有土地使用权证》。其中前两个证由市规划委员会核发，《建设工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。开发商齐备上述证件及批准文件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述文件的总原则是：一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些文件大多包含附页和附件，体现很多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。 （1）审查《国有土地使用权证》。《国有土地使用权证》是证明土地使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；查看土地证上是否有土地使用权抵押记录；最好是还能要求查看一下开发商支付土地使用金的收据。 （2）审查《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是表明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。注意：没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权证件；开发商在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。此证不能保证规划不变更，开发商有可能申请变更规划获得批准，规划变更给购房者的权益带来损害的可以要求开发商给予补偿。常州市《商品房买卖合同》第十四条：“规划、设计变更的约定（一）规划变更的约定。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当经过规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。……” （3）审查《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。注意：无此证的用地单位是非法用地，房地产商的销售行为属非法，不能领取房屋权属证书。 （4）审查《建设工程开工许可证》。《建设工程开工许可证》是表明建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律证书，也是房屋权属登记的主要依据之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意：要看看期房工程开工手续是否齐全，无此证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。 （5）审查《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》是政府房地产行政主管部门允许房地产开发商企业销售商品房的批准文件。注意：查看该证是否在有效期限内，是否是所要购买的房产在此证许可销售的范围之内；该证应该在销售现场悬挂。相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。 以上手续经查都完备之后应该了解该开发商的实力如何。开发商实力雄厚将不会导致“烂尾楼”的出现，另外还要看建筑商的品牌实力，口碑和信誉较好的建筑商是房屋质量的一个重要保障。 最后，实地考察楼盘情况。 江苏怀德律师事务所 陈强律师竭诚为广大网友提供各类法律支持！
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购房前必看
学习了~ 
搜房论坛还有律师啊！顶顶陈律师 
谢谢 
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现代社会买房是人生中的一件大事，很多人为了购买一套房屋倾其所有积蓄，然而房屋这一不动产作为商品有其特殊性，建设周期长、金额大、具有不可替代性以及保值增值性，这些特性决定了房屋买卖交易相对其他一般商品的交易更为复杂，这一点从全国各地的商品房买卖合同示范文本就可以看出，合同文本动辄长达几十页，而且开发商都会约定较多的补充条款。例如常州的商品房买卖合同，虽然只有二十七条，但合同所涉及的问题其实非常多，如果不是专业的房地产律师对合同的把握都不是一件很容易的事，更不要说普通的购房者了，梢有不慎就会使自己陷入无穷无尽的烦恼中。因此，笔者撰写此文希望能给广大购房者在购房过程中提供一些有益的指导。购买商品房通常需要经过以下流程：购房准备阶段（选房）→签订认购书→签订商品房买卖合同、备案登记→办理入住手续→办理产权证。本文也主要按这一流程展开论述。
购房准备阶段（选房）需要注意的问题
挑选好的房源应当从价格、交通、社区环境及户型结构等几个方面考虑。
房屋价格：价格是影响购买的一个非常重要的因素，无论是投资还是自住都应该在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的选择，您需要考虑家庭的月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议。2010年刚刚开始，政策收紧的味道已经开始弥漫，“国十一条”发布、严控房地产信贷、存款准备金率上调、营业税优惠政策的取消、银行房贷利率优惠幅度降低等都预示着2010年房地产市场又将是不平静的一年。购房者特别是投资购房者应该及时了解政府的各项政策，把握房地产市场的交易动态。在贷款方式的选择方面主要有公积金贷款、商业贷款以及公积金和商业组合贷款，常州市目前还可以办理“公转商补息贷款”，以满足职工的公积金贷款需求。在还款方式的选择上是选择等额本金还是等额本息或者其他方式需要结合购房初期的偿还能力来确定。目前，各大商业银行的一套房贷款利率优惠幅度降低，普遍在8.5折左右，利率的优惠幅度还与个人信誉及首付比例相关，具体的利率优惠幅度购房者应向各大银行咨询后再做比较。
交通状况：交通也是购房者考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。
社区环境：在人口越来越密集的城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大影响。
户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。
房屋选定后还应该了解该楼盘相关手续是否完备，开发商自身的实力如何。
（一）审查相关法律文件。依据相关法律规定，商品房预售应当具备“五证”：《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》《国有土地使用权证》。其中前两个证由市规划委员会核发，《建设工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。开发商齐备上述证件及批准文件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。审查前述文件的总原则是：一定要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些文件大多包含附页和附件，体现很多内容。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。
（1）审查《国有土地使用权证》。《国有土地使用权证》是证明土地使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，受法律保护。土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；查看土地证上是否有土地使用权抵押记录；最好是还能要求查看一下开发商支付土地使用金的收据。
（2）审查《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是表明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。该证的主管部门为市和区的规划行政部门。注意：没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权证件；开发商在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。此证不能保证规划不变更，开发商有可能申请变更规划获得批准，规划变更给购房者的权益带来损害的可以要求开发商给予补偿。常州市《商品房买卖合同》第十四条：“规划、设计变更的约定（一）规划变更的约定。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当经过规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。……”
（3）审查《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。注意：无此证的用地单位是非法用地，房地产商的销售行为属非法，不能领取房屋权属证书。
（4）审查《建设工程开工许可证》。《建设工程开工许可证》是表明建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律证书，也是房屋权属登记的主要依据之一。此证由建设行政主管部门颁发。注意：要看看期房工程开工手续是否齐全，无此证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。
（5）审查《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》是政府房地产行政主管部门允许房地产开发商企业销售商品房的批准文件。注意：查看该证是否在有效期限内，是否是所要购买的房产在此证许可销售的范围之内；该证应该在销售现场悬挂。相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
以上手续经查都完备之后应该了解该开发商的实力如何。开发商实力雄厚将不会导致“烂尾楼”的出现，另外还要看建筑商的品牌实力，口碑和信誉较好的建筑商是房屋质量的一个重要保障。
最后，实地考察楼盘情况。
江苏怀德律师事务所 陈强律师竭诚为广大网友提供各类法律支持！
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