主题：个人房贷首付普遍升一成 楼市将产生“连锁反应”

   据悉，深圳多家银行近日纷纷大幅提高了个人住房按揭贷款门槛首付比例，最低首付普遍从原先的两成提高到现在的三成，最高的提高到五成，对借款人所提供的收入证明审查也较过去更为严格，对借款人总体负债比例也相应严格控制。银行界人士认为，此举缘于最高人民法院的一则司法解释，该司法解释规定，各大银行从今年1月1日起对借款人生活所必需的居住房屋将不得再拍卖和抵债。业内人士普遍认为，该司法解释使得银行房贷风险大增，提高首付是银行为了规避自身风险的一种措施，但同时将对地产行业产生重大的影响。 

发展商——凸显品牌发展商优势 

2004年深圳地产全线飘红，出现了供不应求的局面，这与发展商努力降低置业门槛促进销售有关，比如说“买一成，送一成”、“2万元做业主”等措施，使得置业群体大大增加。银行首付提高后，这种促销手段将难以实现，将给发展商的销售带来多大的压力呢？ 

长城地产有关人士认为，银行的这种政策对发展商的影响是不言而喻的，但影响程度视各发展商不同。比如说对长城地产的影响不会很大，长城盛世家园销售达到100%，这与首付最低两万的促销政策有很大关系，发展商有实力为置业者垫付首期，即使提高到三成，长城还是有这种实力，但对那些纯粹依靠置业者交付首期的发展商将产生较大的影响。还有就是品牌发展商受到的冲击可能会少一些，因为首付的提高，增加了置业者的风险，所以置业者更会选择有实力的品牌发展商。在银行贷款采取紧缩政策的背景下，有实力的发展商采取降低置业门槛的优惠措施将会更受追捧。 

中介商——地位抬升作用加强 

至祥地产总经理周玮认为，银行首付的提高，对房地产行业各个环节都会有所影响。置业门槛的提高，会使有效购房需求减少，使发展商销售难度加大，发展商将更重视产品的质量和营销，以此增加市场竞争力。这对整个行业来说，是一件好事，对中介来说，也可能是一个机会。 

2004年深圳地产由于没有太大的销售压力，所以不太注重营销策划，并没有出现太出彩的营销案例，发展商对中介公司的依赖性减弱，使得中介公司在深圳的生存空间越来越小，大批中介公司去年去异地拓展业务。而如果发展商销售压力增大，就会加大对营销策划的依赖性，所以说，对中介公司可能是一个利好。 

物业——投资型物业遭遇寒冰 

宝安新安湖地产总经理田德祥认为，银行提高首付的政策对各种类型的物业影响也是不一样的。相对来说，对以中低收入者为置业群体的中小户型和位于关外的“工薪楼盘”的销售将产生更多的负面影响。一方面，这种中低收入者购房的需求将会降低；另外一方面，针对投资型小户型的贷款，银行要求支付的首期可能会更高，小户型投资者将会减少，这就使得小户型销售会有一定压力。但对高尚住宅的影响不会太大，一方面，有能力购买高档住宅的置业群体一般有较强的经济实力，首付两成还是三成很难影响到他们的置业决策；另外一方面，这些购买高档住宅的人群大多数是二次或多次置业者，他们一般另外有资产，较容易获得贷款，所以银行提高首付的政策对于高档物业的影响肯定会小于小户型物业，这也可能使深圳遍地开花的小户型物业开发有所抑制。 

三级市场——买卖下降租赁回升 

据中原地产年终研究报告分析，2004年深圳三级市场交易量达到650万平方米，预计到2005年二手楼交易面积将突破800万平方米，将与新房交易面积接近。但如果首付提高的话，可能对三级市场影响甚大。 

一方面，深圳购买二手楼的大多数是中低收入者，虽然原来二手楼购房规定的首付也较高，但许多中介公司通过自身与银行的关系，都可以给置业者做到首付两成的按揭。如果二手楼的首付提高到三至五成的话，同时又不可能有中介公司垫付首期，那么置业者购买二手楼的难度将增大，可能抑制三级市场的迅速发展。 

但另外一方面，银行的惜贷政策将可能使三级市场的租金平稳上升。因为如果大量中低收入者无法置业的话，将会回流至租赁市场，这将改变深圳楼市三级市场的供求关系，导致三级市场物业租金平稳上升。 

有关人士认为，银行的这种“自保”措施，也是出于无奈，但会对地产行业产生深远的影响。政府只有尽快出台有关配套措施，调整好各个方面之间的利益关系，才能真正保障中低收入者的利益，否则，这种政策随着银行的应对措施出台，恐怕难以实现。