主题：晓颖说楼市:小区车位使用权归谁所有？

小区车位使用权归谁所有？

    现在，越来越多的人成为有车族，这使得商品房的车位炙手可热，但停车问题困扰着很多小区居民。围绕车库的权属问题、车位问题、收费问题，业主、物业公司和开发商之间纠纷不断，这方面的诉讼也不时见诸报端。最近，中央电视台专题报导了北京、青岛等地业主与开发商就车位归属问题正在进行的诉讼案件，常州甚至还出现了因为车位所有权，开发商状告业主和物业公司的案件。可见，随着高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，车库、车位归谁所有的问题逐渐成为老百姓关注的焦点。 
 
车位使用权到底归谁？

由于我国土地国有化的性质，法律对不动产的权属界定上，土地使用权和地上物所有权是分离的。目前我国法律中，就住宅区域内的绿地、通道等公共设施的土地使用权归谁所有，没有明确的规定。界定这一权属应该依据谁承担了该土地的土地出让金，但我国现行法律对商品房价格究竟如何构成没有明确的规定，所以购房人很难了解，自己支付的房款中究竟有多少是用于支付土地出让金。这也导致了车位权属问题上的争议。

业委会的理由是：

⑴开发商在小区建车库，是政府规定的公共配套设施，是开发商法定的义务，建成的车库作为建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人公共使用，而不能租卖给部分人使用；
⑵开发商在卖出小区的楼盘后，小区的土地面积已全部分摊到各户，即开发商已经将车库的建设成本纳入商品房的成本分摊到业主头上了，因此，小区车库的所有权理应归全体业主所有。

《物权法》明确规定

如果小区车位、车库已经计入公摊，则所有权归业主；如果没有计入公摊，则其所有权归开发商。小区地下车位、车库一般没有计入公摊，买卖房屋时开发商可以将该车位、车库作为独立的买卖标的物予以出售，也可以将特定车位、车库与特定住宅单元相联系，附赠给特定业主，或者将该车位、车库出租给业主。但开发商把车位卖给非本小区居民的行为违反法律强制性规定，是无效的。

有的开发商把小区道路或者其他场地的一部分作为地上车位出售，是否侵犯业主权利呢？

《物权法》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有(但属于城镇公共道路的除外)；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因此开发商无权把小区道路的一部分作为车位出售。因出售出租占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位而获得的收益应该归业主所有。业主自己把本小区道路或者其他场地作为车位停车，也需要支付相应的购买或承租费用，否则就是对其他无车业主的不公平；该收益也应该归全体业主所有。

车位租金不等于车管费？

很多业主认为，停车位使用的是全体业主的土地，所以收取的停车费应包括两部分，一是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。

未计入公摊的“地下车库”归开发商
   其实车库的归属划分重要的是看车库面积是否计入公摊，假如计入公摊则归全体业主所有，假如不计入公摊，一般情况下属于开发商所有。
  《物权法》第六章第七十四条明确规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
   解读：根据上述条文，规划用于停放汽车的车位、车库（一般情况下规划的地下车库）的归属，首先是开发商的，购买人跟开发商定合同，再以合同的方式取得，而不是购买人当然、依法取得。既然是从开发商那儿取得，就等于说车库是归开发商所有。开发商可以通过出售、附赠或者出租的方式与客户约定。
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地面车位归全体业主
    《物权法》第六章第七十四条同时也明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
     解读：“占用业主共有的道路用于停放汽车的车位”即常说的“地面车位”属于业主共有。这就意味着，现在惯行的物业管理公司或开发企业将地面车位据为己有没有法律依据，地面车位产权是属于全体业主。
    明确地面车位归全体业主，那么业主对地面车位享受平等的权利，在不能够满足车位平均分配的情况下，较好的方式是全体业主委托给物业管理公司，由物业管理公司负责出租或出售经营车库，再将所得进行公平分配。
    值得注意的是，该条文中还提到“占用其他场地用于停放汽车的车位”，其他场地肯定是计入全体业主公摊面积的场地，当然这不排除地下车库有计入公摊面积的部分，那么，假如符合计入公摊面积的地下车位，也应当归全体业主所有。
    地下车库的面积是否计入公摊，业主可以到规划部门以及房管部门查询。

机械车位归属尚不明晰
    除开常见的地下自走式车库以及地面车库外，目前常州市场上还有不少机械车位，由于机械车库价格比地下产权式车库价格几乎便宜一倍，因此也受到不少买家的青睐。不过购买机械车库的业主也会担心，机械车位没有产权，这种车位受不受法律保护，买这样的车库是否具有风险呢？
    解读：目前物权法关于机械车位归属问题并没有明确条文。一般开发商的做法是签订合同卖使用权70年。不过有专家指出，这样的使用权实际上是租赁，租赁最高期限为20年，这样界定的话，机械车库70年的使用权便和法规相抵触。也许开发商会变通为卖20年的使用权，再赠送50年的使用权。