主题：晓颖说楼市：市民购房课堂（二）

上周刊登的“市民购房课堂”受到了很多读者的欢迎，本周本栏目将继续开设第二堂，并且解答一些朋友的问题，如果您在购房时有什么疑问的，欢迎来电询问，我将尽可能的为您提供咨询服务。

房课1：大产权与小产权的区别是什么？
   现象：近期中央电视台《经济半小时》播出“建设部发布的警示：小产权风险惊人。 建设部发布了买房风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。然而，这类价格相对比较便宜，位于城乡结合部的小产权房一般都卖得很火，消费者在购买时应该小心提防。 

房课：
   房产权本来不分大小，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定俗成的说法。我国的土地分为国有土地和集体土地两种所有权性质，一般城市土地属于国有土地，农村土地属于集体土地，如此类推，国家发产权证的就叫大产权；国家不发产权证，由乡镇政府发证书的就叫小产权。乍眼看上去，似乎小产权比大产权房划算多了，可事实上是：大产权房是从正规渠道购买的商品房，要和开发商签订购房合同，到国土房管部门备案，最后能领到土地使用证和房产证，这就是大产权房；而小产权房，往往是一些乡、村在农村集体土地上来开发的房子，它没有产权，因为它没有向国家缴纳土地出让金等税费，更没有国家的土地使用证和预售许可证，这类房子实际上并没有真正的产权。
购房者在购房时不仅要了解房屋的结构和设施，还必须了解房屋的所有相关权益。其实，所谓房屋的权益，不仅包括房屋的使用权，还包括房屋的收益权，交易处置权，抵押权，典当权等权利。使用权指业主拥有居住，使用的权力；收益权指业主拥有通过出租房产获得收益的权力；交易处置权指业主拥有出售，赠与，交换房产的权力；抵押权指业主可将房产抵押给银行，并向银行借贷的权力；典当权指业主有将房产向典当行典当的权力。应该说，房屋作为一个不动产，其不仅可以使用居住，还伴随着更多的权益，所以购房时明确房屋所有的权益是非常重要的，否则如果购买了权益不明确的“小产权”房，即不能向银行抵押贷款，又不能合法的转让，这就不是一个完整意义上的房产，这对购房者来说就是一种风险。

房课2：大社区好还是小社区好？有何区别？

现象：近二年，常州楼市似乎进入以大为美的时代，各类小区规模动则三、五十万平方米，甚至还有高达近百万平方米的超级大盘，而且从各楼盘的广告上也可以看出，开发商也以规模大，配套全作为项目的主要卖点。那么住宅区是不是就是越大越好呢？我想任何所谓的卖点也都是有利有弊的，我们可以根据自己的需要进行选择。

房课：社区不在大小，而在于是否成熟
   众所周知，买房不是一件省心事，单是要考虑的因素就有小区规模、环境、地理位置、交通状况、配套、价格、交楼时间等十余种。虽然价格和位置是最主要的选择依据，但社区的规模也是一个与您今后日常生活密切相关的问题。我们一般把10万平方米以下的社区称为小社区，10万～20万平方米称为中等规模社区，20万～30万平方米称为大社区，50万平方米以上就属于超大规模社区。小社区一般是一气呵成，工期在二至二年半时间内可全部完成。而大型社区则多是分期建设，全部完成至少需要三至五年甚至更长。 
大社区的优点主要有三条：1，大规模的物业开发要求发展商具有较强的实力与责任心，这样的物业较少有令消费者担忧的“烂尾”现象发生；2，规模开发，小区内部配套齐全，品种繁多，消费者可选择面比较宽；3，成规模的小区，在物业管理与保安方面给予消费者信心，消费者对大型住宅区的信任非小型住宅区可比。因此，很多购房者对交通便利、社区规模较大的商品住宅感兴趣。 
但大规模住宅区并非一好百好，尽管它有种种优势，也存在着显而易见的缺陷。 一般大社区离市区有相当一段距离，其交通状况与社区外市政配套情况在二三年中难以很好解决，有的即使社区内配套已经相当周到，但医院、银行、超市、购物中心、学校等仍然无法全面满足日常生活需求。在交通方面，尽管安排了小区班车或公交线路，业主的出行往返还是很受制约。同时，由于大型住宅区的开发需要分期进行，因此首期甚至二期入住的业主很可能会发现自己将无奈地生活在建筑工地的包围中，还得忍受很长一段时间的机器轰鸣、尘土飞扬。发展商所承诺的小区配套也都要等全部建设完毕后才能兑现。 
而小社区的最大优势在于工期短、建设快，购房者可实现同期入住，同期装修，相互干扰比较小。而且小社区利于管理，真实我看到很多真正高品质的社区规模都不大，产品品种也不多，业主层次相似，整个社区会比较合谐、纯静。但缺点是社区内配套较少，如果社区外配套再不到位，就会给生活带来不便。所以选择成熟区域内的小社区，这样生活才会比较便利。
总之，大小社区各有利弊，我认为：社区不在于大小，而在于是否成熟。所谓成熟社区，即分期开发进入尾声，社区配套基本形成，交通状况良好，市政配套齐全，与城市街区形成快速连接，人气旺盛，生活便利，物业管理步入正轨。当然成熟社区的房价自然也高一些，这时你要权衡一下，多出来的这笔费用与几年不方便的生活到底哪一方面对你更重要。

1、某网友寻问： 
（1）您说现在开发商的车位销售行为和物业管理公司收取路面停车位管理费用有依据吗？
晓颖：常州市房屋管理部门曾经就车库所有权问题发文，原则是谁投资谁收益。现在开发商销售的大部份车库产权都明确在开发商名下，那么其销售行为就是合法的，依据就是开发商拥有车库的产权证。
物业管理公司是小区的管理者，小区内的路面归全体业主所有，其收费依据首先是业主的委托管理合同和物价局有关小区停车位收费标准。

（2）作为购房者是否有权了解房屋成本呢？
晓颖：作为房产评估师，在对房屋进行评估时会采用一种方法，叫作成本法，就是把房屋建设开发过程中的所有费用，加上一定的开发利润计算出房屋的价格。但这种评估方法大多针对公益性项目，商品房的评估中这只作为一种参考，真正采用的是市场比较法，就是参考同类商品房的市场成交价，再通过比较评估得出该商品房的价格。所以我认为购房和了解房屋成本无关，我们不是计划经济时代，开发商也是有风险的。如果市场供大于求，房子卖不出去，那开发商就必然会降价，这时，开发商总不能拿着成本表强迫您付高价吧？所以我认为即使开发商公布了房屋成本，也只是一种恣态和技巧，不足以说明问题，那时，成本的真实性又是一个值得考证的问题了。

（3）合同上约定的合同面积是否真实呢？开发商有无有意加大合同约定面积的可能呢？
     晓颖：因为开发商销售的都是期房，所以其面积不是实地测量的，而是根据图纸计算出来的，所以合同面积谈不上真实，只有房屋按图施工时误差多少的问题。其中最可能出现问题的地方是公共面积分摊部份，这里面有一个谁使用，谁分摊原则。有时会因为设计者与使用者认识不同而产生差异，所以现在大部分开发商为了尽量减少误差，前期就请专业测量公司按图测算房屋预售面积，从而保证其尽可能的准确。
     现在的销售合同中对此已经有了明确约定，在一定的公差范围内（如1%-3%）面积照实计算，超过该范围的面积开发商无偿送给购房者，少于该范围的，将双倍返还购房者，这其实就是为了防止开发商恶意加大或缩小预售面积所作的惩罚性条款，这就是对购房者最大的保障。

2、某网友说：我想请问我们作为购房者怎样才能保证上述所说的权益呢？
 
  晓颖：要想保证自己的权益不受损失有两种方法，一种是聘请专业人员为您服务，因为房产不是一件普通的商品，很多方面只有专业人员才能给你正确的建议，所以在国外没有专业人员陪同，房屋销售合同的签定是无效的，交易时专业人员必须向买家告知所有有关房屋权益的事项。就象打官司请律师一样，因为你对法律不懂，所以要请律师帮忙；买房也一样，因为你对房产不懂，所以要请专业人员陪同购房，这才能保证你的权益。另一种方法是赶快学习相关的专业知识，只有你知道有那些权益，才能保障权益不受损失。