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张老师，什么叫“实景样板”？
实景样板房是指区别于临时搭建的样板房而言的，就是在已建好的现房中装修的样板房，这种样板房相对真实一些，房屋尺寸，层高，邻里间关系，采光，景观等等都与交付现房相一致，装修风格也更生活化。这种样板房设计师发挥的余地比较小，户型优劣一目了然。
Re:晓颖说楼市：市民购房课堂（三）——如何选择小户型住宅？
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从政策面来分析，选择户型时不易太小
从去年6月1日以来，中央70%，90政策的出台，市场总体供应朝着低门槛，有利于普通购房者的方向发展。今年常州市场上已涌现出大批以中小面积和超小面积房型为主的楼盘。但是，在这里我建议大家如果经济条件允许，应选择大一些，面积在60-90平方，功能设施齐全的一房二厅或二房一厅。尽可能避免选择只有20-30平方米，功能设施不齐全的超小户型（精装修酒店式公寓除外），由于无法满足日常的生活需要，这类产品终将遭到未来市场的淘汰。
从基本面来分析，强调周围环境及设施配套
购房时必须认清自己选择什么样的物业形式较为有利，因为小户型对于每个人来说，可能只是生命长河中的一个过渡居住空间。因此，要把这种投资放在一个相对长的时间来考虑，不管是自住、转租，还是放在二手房市场上转卖，都要使其能衔接的紧密，以求获得效益最大化。
选择小户型的“技巧”之处还体现在对小区的整体功能配套上。因为家里没有太多的空间，人们更多的活动会在小区内进行。这时在选购时更应该关注小区是否有足够的交流空间、楼盘运动的场所，以及休闲沟通空间。所以，小户型选购时不只考虑面积，还要考虑整体规划。
在这里我要特别强调：投资型看区域，自住型看配套。为什么这么说？住宅租赁的需求主流主要来源于大量的流动人口，而租房者选择的核心是位置，即离工作地点近，或是上下班方便，像分布在写字楼集中的商圈周边的楼盘，可能相对容易出租些。如城市CBD中心区就蛰伏着大量的租户群，高档写字楼中的白领对小户型的要求是距离办公室近，户型设计经济实用，生活设施配套齐全，总价及自供负担不致太高。
如果作为自住型居住，既要考虑社区内的各种设施配套，因为小户型空间不足所带来的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业、甚至商务配套，这样即使是转为租赁市场，也容易获得较高的回报。
从技术面分析，必须考虑舒适度和实用性
目前市场上虽然上户型项目很多，但真正短缺的是功能分布合理，且总价相对低廉的小户型。小户型不能因为受面积的限制就损失或者放弃一些应该有的功能，也不能降低舒适度，应该通过精心的设计在有限的面积内满足各种个性化的需求。
现有的小户型基本为一两个采光面，通风、采光都受到了一定的局限，因此，尽可能选择采光面宽一些、采光窗大一些的套型，以增强居室的自然生态性能。而且面积配比要合理，功能划分要细致。例如对于1~2人居住的一居室来说，面积应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于12平方米，卧室不应小于10平方米，就是合在一起，也不应小于20平方米；而服务性的卫生间不应小于3平方米，厨房不应小于5平方米；当然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间什么的，会使舒适度大为提高。因此，各功能空间的面积、尺度的恰当与否，是小户型品质高低的关键。
避免受样板房的迷惑
样板间是购房人对户型样式和生活实景的直接感受，很多时候，往往会被漂亮的装修，绚丽的灯光，时尚的家具而迷失了方向，忽视了户型以外的因素。甚至为了掩饰户型的精巧与局促，灯光会打得通亮，一些房间的墙全做成玻璃的，这样既有些时尚的色彩，又使空间在视觉上感到宽大。但实际上，在具体装修上一般不会这样做，因为不符合生活习惯。在广州，深圳等南方成熟地区，购房人一般都要看“实景样板”，并且对装修和建筑材质仔细挑选，才会决定购买与否。
如果把户型作为一个母系统来看的话，那么社区规划、区域状况、交通、配套等都应是子系统，只有结合在一起通盘考虑，才不至于被样板间的表象所迷惑。因此建议大家看完样板间后，除了要仔细衡量周边的因素外，还要尽可能地多看看现场，甚至直接爬到所购的楼层，仔细考量，选准所需要的户型。
认准原创型使用更方便
目前，市场上的一些小户型产品原本并不是小户型设计，而是根据市场变化仓促改为小户型的。这种产品表面上看户型比较小，总价比较低，和“原创”小户型项目没什么区别，但实际上，这些小户型项目设计非常不合理，有的一梯十几户、有的没有厨房……买房人选择时，一定选择“原创”小户型。
其次，小户型受建筑面积所限在房型设计上难度较大，应结合实际需要加以选择。有些小户型由于设计不合理造成采光、通风不充分；有些房型卫生间狭小，甚至没有独立的厨房，居住起来既不舒适也不方便，更会影响到未来转手时的价格。