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主题：影响2008~（约稿改动版）

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公园大盗

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发表于2008-05-28 12:18:28 |只看该作者: 楼主

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一、2008房地产宏观形势

2008年，常州房地产市场经过多年的高速持续发展之后，随着大势首次进入了一个“扑朔你离、众说纷纭”的新阶段。从整个国内宏观形势来看，自2005年起，在一片“泡沫论”的争议中，中央政府针对快速膨胀的房地产业先后出台了一系列的调控、打压措施，但均以收效甚微而告终。整个市场在供需两旺形势的推动下，开发商与购房者的神经系统都被兴奋、乐观所麻痹，以致于一些开发商在决策之前连最基本的市场调研与分析都不去做。

但就在众多开发商偷笑国家政策的无用时，时间进入2007年底，随着深圳、北京、上海、广州等一线城市成交量的萎缩，“拐点论”开始成为业内讨论话题。地产大鳄万科王石首先公开宣称地产业将进入拐点。于是自2007年底开始，万科国内30多个城市的几十个项目一起开始了降价优惠大行动，与之相映衬的则是国内部分大型城市的商品房成交价开始出现下跌或变相下跌。至今年初，国内大多数经济发达的城市商品房交易量与交易价格均出现“拐点”现象，与此同时中央建设部相关官员也公开承认了房地产业的明显调整迹象。

于此，国内房地产形势在一个国家并未处心着力的时刻，发生了转变。这也说明了中央持续几年的调控，之前看似没有效果，实则效果在一步步显现。同时，这也是市场对不合理发展的房地产业正常的反应。当一个行业，连它的利益获得者都感觉价格不能再涨时，它里调整必定就为期不远了。“拐点”正获得越来越多人的认同，当然这个拐点在不同级别市场、不同区域市场、不同定位市场的表现还是大相径庭的，这需要区别与具体对待。

回望一下，导致“拐点现象”的出现大致来自于以下几方面：

1、市场发展与供需状态的自我调整

绝大多数城市由于这几年来的大肆卖地行为，导致土地供应量不断加大，由于受政策要求与资金需求，开发商势必将巨大的囤地量快速变为开发量与供应量，这导致商品房开发商逐渐超过市场需求量。

2、消费者进入理性投资时代

2007年下半年起由于股市及金融市场的强烈波动，大多数持币者对包括置业投资在内的投资风险意识得到加强。以浙江炒房团等为代表的投资型置业者数量明显减少。

3、消费者对房地产市场的发展趋势持模糊略带悲观态度

自2007年底以来，大多数消费者认为此时置业将存在一定风险。一些少量消费者受媒体与亲友影响，认为08年房价会出现一定下跌，故处于持币观望和等待态度。

因此，从以上几点来看，起码2008年上半年的房地产形势不容乐观，“拐点论”的支持依据较为充分，成交量与成交价将双双进入一个平稳波动期，而非之前的快速上扬。而下半年的市场表现，则还要看上半年的引导与博弈结果。待二季度市场报告出来之后，大致即可判断2008年整年的市场走势。

二、2008影响常州楼市成交的因素分析

1、投资置业需求将大大减少，消费动机逐步单一化

2007年我市商品房市场供需两旺的局面与快速增长的房价，极大的刺激了商品房需求者，购房者中不乏以投资为动机的消费者。而进入2008年后，受房地产大气候的影响，特别是“拐点论”提出后，投资者已经意识到置业投资的客观风险性，除少数商铺投资外，住宅投资已明显减少。因此，对于大部分区域与项目而言，08年商品房的市场需求，大多数将有单一的自住刚性需求构成。这也就解析了为何在目前相对低迷的市场背景下，为何还会出现个别中低价项目排队购房的现象。目前的市场是一个极度模糊与捉摸不定的市场，唯一最可以肯定的就是这部分刚性需求，而与它们关系最为紧密的关键词就是“平价”“、性价比”等等。

2、商品房需求者多数存在“骑墙”心理，置业计划被搁置

目前，笔者经常会收到亲友们关于房价会不会跌的咨询。这说明许多原本有购房计划的消费者已经对房地产的走势产生了担忧，多数需求者主观上抱着希望房价有所下跌的心理，对未来一年中的房价走势有所期待，纷纷持币观望一下，而非像过去一样一窝蜂的抢购。特别是一些经济条件尚可，又无特别急切购房需求的商品房需求者暂时放弃了近期置业的打算。

3、多数商品房价位偏高，购买力相对减弱

近年来常州房地产的不断发展，已逐步将价格推至一个相对较高的水平。目前在常州楼市，市中心一带已经难觅7000元/平米以下的房产，新区随着市政配套的建设，5000元/平米以下已经很难买到理想房产；购买一个中等小区的中等房产一般需要50万以上，购买中高档小区的中等房产则需要70万以上……而与此同时，常州前几年的购房主力——私营业主、公务员等大都已经二次乃至三四次置业以上，其他普通工薪阶层面对这样的房价水平，自然渐渐吃力起来。

4、物价明显上涨，投资性支出相对减少

与此同时，今年以来令人格外关注的现象是CPI（消费者物价指数Consumer Price Index）的大幅上涨。2008年一季度，国内CPI同比上涨8%。按照国际惯例，一般说来当CPI>3%的增幅时我们称为INFLATION，就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，我们把他称为SERIOUS INFLATION，就是严重的通货膨胀。可以想见目前，普通老百姓最大的感受是什么，多数人常说的话自然是“为什么工资不涨，物价却一直飞涨”。毫无疑问，为保证正常或者可以逐步提高生活品质，日常消费支出的大幅提高，相对也调低了多数消费者对其他投资的预期。也就是说，物价大幅提升的时期，居民的储蓄意识相对就会加强，来以此保证不可预见的家庭风险性支出保障，这也曾欧尼侧面影响了其他投资性支出。

5、消费者在股市与证券市场获利明显减少，对不动产购买力将产生不利影响

2007上半年，由于股市和证券市场的繁荣，许多获利者将获利资金转投到了保值增值相对有保障的不动产投资领域，07年中即有许多这样的购房者。但2007年下半年，尤其是9月份后，股票、证券市场出现大幅波动，使得绝大多数投资者的获利收到严重消减或被套牢，因此08年内来自于股票证券市场的资金被阻断，从而一定程度大大削弱了商品房的购买力。

6、新型金融、理财产品在08年纷纷问世，市民闲置资金进入不动产领域将减少

继股市证券市场进入疲软期后，07年第四季度起到08年初，各大金融机构连续推出了多种金融理财产品，并且以前所未有的宣传推介手法争取获得更大份额的闲置资金。在此攻势下，许多手中具有相当闲置资金的市民投资意识得到加强，理性投资者所占的比例越来越高。许多有闲置资金的市民在楼市前景不被看好的同时，更愿意将资金投向新型的金融理财产品方面。

（7、不可控因素。譬如5.12大地震——先默哀一分钟ing……

一场突如其来的特大地震灾害，震颤了全国人民的心——大家的心思大多数都放到了看地震灾情全天候的直播上、各种名目与场合的捐款捐物上……。毫无疑问对于楼市来说，五月黄金旺季就这样轻易被击破了。从市场反应来看，即将结束的五月，常州各大楼盘普遍销售不佳。当然究其原因，我们不能把所有理由都推到地震身上，这明显是从去年下半年开始的新一轮的政府调控的大手与楼市那双无形的大手自我调整的双重结果。只是到了这个节点上，地震落井下石而已，正所谓“屋漏偏逢连夜雨”。）

当然，除了以上分析的影响2008楼市的一些不利因素外，我们对一部分房地产项目仍相对看好，在目前调整期的市场上，好坏参半，机遇与风险共存。相对股市与证券投资，不动产置业从其具有的长线投资性质来看，依然不乏吸引力，特别是一些对于本市地段稀缺、交通便利、配套齐全或区域发展前景好的商铺或住宅，置业投资价值和股市证券、金融产品的长线投资相比仍具有相当的投资优势。

与此同时，如前文提到的，住宅市场越来越多的阶段性的向刚性需求市场靠拢，一些性价比高的项目仍然不乏大批追随者。目前对于龙城楼市一个显著的特点是，在相对低迷的现阶段，刚性需求市场上中低价位房的成交仍然异常活跃。4000元/平米的单价是一道标杆，最高上浮不超过10%。在此区间内的房产销售比例占到全市销售相当大的市场份额。对于此类物业，营销费用势必也会相应降低。

总而言之，时下的“拐点论”是围绕房价这个核心要素而言的，而按照中国人自古以来一贯深奥的辨证思维来看，“拐点”并不可怕，可怕的是不知道怎么去合理应对这变化的形势。想必王石深谙此道——他用席卷全国万科的降价优惠风暴，一季度吸走100多亿的销售额，同比增长119.1%（在淡季更显恐怖的数字），将其他竞争对手远远抛在身后（当然也无法否认，王石以及万科在这次大地震中的表现，已经伤了很多民众的心）。这是“大鱼”最新的游戏秘笈，新城必定又看在眼里，想在心里……

2008，常州楼市，好戏还在后头。

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enter鬼门关

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发表于2008-05-28 13:43:41 |只看该作者: 沙发

顶上去！！

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搜房老墨

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发表于2008-05-28 16:00:20 |只看该作者: 板凳

每逢房交会大盗总有大手笔

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公园大盗

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发表于2008-05-28 16:20:57 |只看该作者: 4楼

晕，老墨抬举了

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村口蹲一螂

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发表于2008-05-28 20:04:45 |只看该作者: 5楼

收藏!

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村口蹲一螂

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发表于2008-05-28 20:06:28 |只看该作者: 6楼

收藏!

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cktd

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发表于2008-05-30 18:05:27 |只看该作者: 7楼

分析的比较精辟

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qq29851886

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发表于2008-05-31 14:16:16 |只看该作者: 8楼

Re:影响2008~（约稿改动版）

加精~

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rthjrtyjh

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发表于2008-06-01 20:41:09 |只看该作者: 9楼

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rthjrtyjh

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发表于2008-06-01 20:41:11 |只看该作者: 10楼

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