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晓颖说楼市:常州地产现形记
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主题:
晓颖说楼市:常州地产现形记
zxy100175
发表于
2007-07-20
进微信群讨论
这么多年我一直记得一位前辈的教诲:什么样的人,做什么样的项目!每次我看项目时,都会很有兴趣了解项目背后那个“掌舵人”的背景,他是怎样的人,他有怎样的教育背景和成长历程,他有怎样的开发理念?因为决策者的价值观会潜移默化的体现在作品的每一个方面,我坚信高素质的开发商有较强的自我约束力,懂得责任的意义,更懂得诚信的价值。
我对杭州的项目一直有种好感,它内敛,灵秀,有品味,不张扬。尤其是细节处理可以看出设计者的眼光,那是经过思考的结果。我原以为杭州有一家美院,有一大批优秀的设计师,所以会有好作品。但当我与一位杭州同行交流后让我茅塞顿开。在杭州那些优秀的项目背后,是一大批具有专业精神的开发商和职业经理人,他们大都毕业于浙江大学,大都文科出身,年龄在40多岁,有相似的教育背景和价值观,对生活有自己的理解和体会,对城市有深刻的感情,他们认真做事,认真做人,一步一个脚印,成就了杭州的一批精品楼盘。就象杭州的餐饮业,已不仅是厨师的天地了,越来越多的设计师加入这一行。今天的房地产更需要高素养,有社会责任感的有识之士加入其中。
我们欣喜的看到杭州的主流开发商群体已经形成,常州的主流开发商群体又怎样呢?今天我们来聊聊常州地产圈内的人和事,也许这可以帮助您去了解一个城市,帮助您更理性的投资选房。
捡了芝麻 丢了西瓜
不久前与某公司经理聊天时谈到了房产公司中存在的一些问题,我意识到因为这个行业成长速度太快了,就像一位刚刚学会开车的司机已在高速公路上飞驰,但还缺乏应有的技术和风险控制能力,这是非常危险的。例如:某公司要开发一个住宅区,邀请了某省著名设计院作建筑设计方案和施工图。方案确定后,开发商要求设计院降低设计费,设计院也接受了,结果以较低的价格承接了这个项目,开发商非常高兴,因为节省了近200万的设计费。但工程进行到一半时,公司技术人员发现图纸不太对头,竟然把高层建筑的图纸用到了多层建筑上,预留的设计放量太大,核载超过规范要求好几倍,用这种图纸施工是极大的浪费。后来他们才明白,因为工程时间太紧、设计费太低,设计院根本没有时间和精力重头设计,所以他们就把其它项目的施工图考贝了一份,稍作调整后就交付施工单位了。但开发商的决策人员也不太懂,合同又没有对此有任何约定,结果只能吃哑巴亏,多付了近2个亿的工程款。
其实,我们身边那些新入行的开发商都会碰到类似的问题,也交了很多学费。为什么这类问题还在发生呢?因为新入行者缺乏基本的常识,他们以为房地产开发只要有关系拿地,能借钱融资就ok了,对专业缺乏认识和判断。甚至有些人刚刚从农村进入城市没几年,在他们眼中,房地产开发是很简单的事,他们不理解专业的深度,更无法对专业人员的能力和水准进行评判。所以有时会以为占了便宜,但实际上则吃了很多亏。
货比三家,未必可行
有一个别墅项目,开发商也是从其它行业转入房地产开发的。在他们选择施工单位时,因为没有经验,不知如何选择,想要“货比三家”,就来了一个工程大比武,同时请三家施工单位一起施工,看那家干的又好又快。但是,因为工程技术人员经验不足,又要同时应付三家公司,工程到一半时发现三个工程标段的地面标高竟然不同!那可是大问题,这下子非但工程没作好还推迟了工期。所以一个项目要想顺利开发,只有优秀的设计方案和施工单位是远远不够的,开发商自身也必须具备对项目的管理和监督能力,要能够掌控项目的进度和质量,只有严格按行业规范和流程操作才能保质保量,有时“小聪明”是会害自己的。
从规划到风格,同质化现象严重
再来看看在售的房地产楼盘,你会发现各个项目都非常相似,从小区的规划,到建筑风格和立面色彩,就象是一位设计师设计的,产品同质化太严重了。如果今天西班牙风格受到好评,明天大多数新立项的楼盘就会同样的风格,建筑也成了一种流行。这几年城市建设非常快,高楼象雨后春笋般拔地而起,但我们看到了多少经典楼盘?多少有个性的建筑?他们能经得起时间的考验吗?难道开发商开发项目也像小姑娘买裙子一样只会追赶流行吗?
开发商不是建筑商,不只是简单的拷贝造房子,他们更像一个雕塑家,他们的作品将长久屹立在城市中央,我们要面对它几十年甚至更长。所以开发商必须具有长远的眼光,有一定的审美情趣,懂得尊重专业,尊重人才,这才是一个称职的房地产开发商应有的品质。
职业经理人,处境尴尬
任何事情都是人作的,如果没有王石就没有今天的万科。房地产的发展与那些身居一线的职业经理人不无关系,他们是楼市最关键的参与者和重要的推动者。但事实是在这个行业内职业经理人不受重视,他们辞职或变动是如此频繁,企业也总是留不住优秀的职业经理人,这是为什么?
目前的房地产企业属于刚刚起步阶段,一些优秀的职业经理‘人’还没有形成‘人群’,更未形成一个稳定的职业经理人阶层。而且目前地产行业的入行资本门槛还比较低,行业利润率又偏高,在这种‘一低一高’的情况下,很多职业经理人都希望自己能当老板,他们对目前的角色不认同,不安于做一个优秀的职业经理人,所以也很难在职业经理人方向上发展。其根本原因是企业的发展目标(即股东利益)与职业经理人的利益不一致。
而且,目前房地产正处于调整期,企业也在不断调整。在不到10年的时间里,房产企业数量增长近10倍,但优秀的职业经理人是无法复制的,没有7-8年的磨练是培养不出来的。所以很多职业经理人缺乏职业素养,有的是泥腿子上岸,刚放下锄头;有的刚放下笔杆儿或刚脱掉军装……这些半路出家的做的不好,自然就象走马灯式的不断换人,一个项目换五六个人操作都属正常,这就给项目带来了很大的不确定因素。
此外,职业经理人频繁辞职,是因为资本缺乏对人才的尊重。目前职业经理人还是一个弱势群体,他们被看成是企业的一种资源,当项目出现问题时,老板首先会想到是人的问题,结果就是换人,如果替换人后还是没有进展,那说明原因不在职业经理人身上。所以企业之所以留不住人,问题不在于人的品质,而在于体制。因为当企业根本不承认职业经理是人力资本,仅仅只给他一点点劳动报酬(工资),而没有注重他们的资本报酬收益时,他们会心理不平衡,就会出现一些问题,其实这时的职业经理人处境是比较尴尬的。
贝林格
发表于
2007-07-20
乱世金
发表于
2007-07-20
乱世金
发表于
2007-07-20
自然的帅才是真帅
发表于
2007-07-20
笑嘻嘻1
发表于
2007-07-29
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我对杭州的项目一直有种好感,它内敛,灵秀,有品味,不张扬。尤其是细节处理可以看出设计者的眼光,那是经过思考的结果。我原以为杭州有一家美院,有一大批优秀的设计师,所以会有好作品。但当我与一位杭州同行交流后让我茅塞顿开。在杭州那些优秀的项目背后,是一大批具有专业精神的开发商和职业经理人,他们大都毕业于浙江大学,大都文科出身,年龄在40多岁,有相似的教育背景和价值观,对生活有自己的理解和体会,对城市有深刻的感情,他们认真做事,认真做人,一步一个脚印,成就了杭州的一批精品楼盘。就象杭州的餐饮业,已不仅是厨师的天地了,越来越多的设计师加入这一行。今天的房地产更需要高素养,有社会责任感的有识之士加入其中。
我们欣喜的看到杭州的主流开发商群体已经形成,常州的主流开发商群体又怎样呢?今天我们来聊聊常州地产圈内的人和事,也许这可以帮助您去了解一个城市,帮助您更理性的投资选房。
捡了芝麻 丢了西瓜
不久前与某公司经理聊天时谈到了房产公司中存在的一些问题,我意识到因为这个行业成长速度太快了,就像一位刚刚学会开车的司机已在高速公路上飞驰,但还缺乏应有的技术和风险控制能力,这是非常危险的。例如:某公司要开发一个住宅区,邀请了某省著名设计院作建筑设计方案和施工图。方案确定后,开发商要求设计院降低设计费,设计院也接受了,结果以较低的价格承接了这个项目,开发商非常高兴,因为节省了近200万的设计费。但工程进行到一半时,公司技术人员发现图纸不太对头,竟然把高层建筑的图纸用到了多层建筑上,预留的设计放量太大,核载超过规范要求好几倍,用这种图纸施工是极大的浪费。后来他们才明白,因为工程时间太紧、设计费太低,设计院根本没有时间和精力重头设计,所以他们就把其它项目的施工图考贝了一份,稍作调整后就交付施工单位了。但开发商的决策人员也不太懂,合同又没有对此有任何约定,结果只能吃哑巴亏,多付了近2个亿的工程款。
其实,我们身边那些新入行的开发商都会碰到类似的问题,也交了很多学费。为什么这类问题还在发生呢?因为新入行者缺乏基本的常识,他们以为房地产开发只要有关系拿地,能借钱融资就ok了,对专业缺乏认识和判断。甚至有些人刚刚从农村进入城市没几年,在他们眼中,房地产开发是很简单的事,他们不理解专业的深度,更无法对专业人员的能力和水准进行评判。所以有时会以为占了便宜,但实际上则吃了很多亏。
货比三家,未必可行
有一个别墅项目,开发商也是从其它行业转入房地产开发的。在他们选择施工单位时,因为没有经验,不知如何选择,想要“货比三家”,就来了一个工程大比武,同时请三家施工单位一起施工,看那家干的又好又快。但是,因为工程技术人员经验不足,又要同时应付三家公司,工程到一半时发现三个工程标段的地面标高竟然不同!那可是大问题,这下子非但工程没作好还推迟了工期。所以一个项目要想顺利开发,只有优秀的设计方案和施工单位是远远不够的,开发商自身也必须具备对项目的管理和监督能力,要能够掌控项目的进度和质量,只有严格按行业规范和流程操作才能保质保量,有时“小聪明”是会害自己的。
从规划到风格,同质化现象严重
再来看看在售的房地产楼盘,你会发现各个项目都非常相似,从小区的规划,到建筑风格和立面色彩,就象是一位设计师设计的,产品同质化太严重了。如果今天西班牙风格受到好评,明天大多数新立项的楼盘就会同样的风格,建筑也成了一种流行。这几年城市建设非常快,高楼象雨后春笋般拔地而起,但我们看到了多少经典楼盘?多少有个性的建筑?他们能经得起时间的考验吗?难道开发商开发项目也像小姑娘买裙子一样只会追赶流行吗?
开发商不是建筑商,不只是简单的拷贝造房子,他们更像一个雕塑家,他们的作品将长久屹立在城市中央,我们要面对它几十年甚至更长。所以开发商必须具有长远的眼光,有一定的审美情趣,懂得尊重专业,尊重人才,这才是一个称职的房地产开发商应有的品质。
职业经理人,处境尴尬
任何事情都是人作的,如果没有王石就没有今天的万科。房地产的发展与那些身居一线的职业经理人不无关系,他们是楼市最关键的参与者和重要的推动者。但事实是在这个行业内职业经理人不受重视,他们辞职或变动是如此频繁,企业也总是留不住优秀的职业经理人,这是为什么?
目前的房地产企业属于刚刚起步阶段,一些优秀的职业经理‘人’还没有形成‘人群’,更未形成一个稳定的职业经理人阶层。而且目前地产行业的入行资本门槛还比较低,行业利润率又偏高,在这种‘一低一高’的情况下,很多职业经理人都希望自己能当老板,他们对目前的角色不认同,不安于做一个优秀的职业经理人,所以也很难在职业经理人方向上发展。其根本原因是企业的发展目标(即股东利益)与职业经理人的利益不一致。
而且,目前房地产正处于调整期,企业也在不断调整。在不到10年的时间里,房产企业数量增长近10倍,但优秀的职业经理人是无法复制的,没有7-8年的磨练是培养不出来的。所以很多职业经理人缺乏职业素养,有的是泥腿子上岸,刚放下锄头;有的刚放下笔杆儿或刚脱掉军装……这些半路出家的做的不好,自然就象走马灯式的不断换人,一个项目换五六个人操作都属正常,这就给项目带来了很大的不确定因素。
此外,职业经理人频繁辞职,是因为资本缺乏对人才的尊重。目前职业经理人还是一个弱势群体,他们被看成是企业的一种资源,当项目出现问题时,老板首先会想到是人的问题,结果就是换人,如果替换人后还是没有进展,那说明原因不在职业经理人身上。所以企业之所以留不住人,问题不在于人的品质,而在于体制。因为当企业根本不承认职业经理是人力资本,仅仅只给他一点点劳动报酬(工资),而没有注重他们的资本报酬收益时,他们会心理不平衡,就会出现一些问题,其实这时的职业经理人处境是比较尴尬的。