主题：追踪中国楼市崩盘传闻：出来“疯”总是要还的

“震中区”真相：出来“疯”总是要还的

“没觉得房价跌多少，起码我看上的房子就没感觉在跌。”从北京到广州，从2月到6月，记者听到了不下百次类似的抱怨。传说与现实的落差总让人有些错愕。珠三角地区是所谓的本轮房价震荡的“震源”，我们不妨来看这个故事的本来面目。

本
轮房价下调最为明显的区域源自珠三角。2007年上半年，深圳房价一马当先，连续数月蝉联全国房价增幅之最，其最高纪录是：在一个月内全市均价上涨了
20%。同样地，在楼价下调时期，深圳速度也是令人瞩目。短短几个月间，深圳楼价由最高峰时均价每平方米1.7万元下调到波谷的每平方米1.1万元。与深
圳唇齿相依的周边城市也与龙头共舞，珠三角的东莞、惠州等依赖深圳投资客的城市房价也出现了普遍的下调。同样情况在全国各大城市都有不同程度的显现，从公
开数据基本可以得出这样的结论：前期涨幅越高的城市，回调的压力也就越大。

深圳楼价的疯狂上涨由供不应求开始。根据中原地产的统计，2007年前4个月，深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距几乎是前所未有的，之前的纪录出现在2006年，深圳住宅的供需比是0.96∶1。

与此同时，广州也出现了类似的情况。最高峰时，广州中心城区基本是1套房3个购房者在抢购。这时候的房地产商无比幸福，基本是稳坐钓鱼台，漫天开价。除了珠三角的城市，北京、天津甚至一些二线城市也有相似情况。

情形其实类似于现在高企的油价，美国归因于石油供不应求，提刀威逼石油输出国增加供应。待到沙特等国增加石油产出，油价依然坚挺甚至步步高升。其实正是大量的石油投资者、投机者的存在，使供需问题变成一道很复杂的函数题。

2005年东莞住宅销售面积不到300万平方米，2006年则刚刚超过350万平方米。业内人士估计，2007年东莞的总体住宅供应接近500万平方米，如果按政治经济学的理论判断，去年东莞的房地产供应绝对是供大于求。

然
而实际情况却并非如此简单，特别是在2007年6月前后，在深圳房价高企的影响下，大量的深圳投资客“扎堆”东莞，不少楼盘甚至出现了“脱销”的情况。同
样由于市场行情看好，消费者的购买力得到充分释放，不少本地的资金也开始活跃于东莞市场。因此，去年上半年，楼市成交量和价格表现出双高的特点。代理机构
数据显示，上半年东莞全市商品住宅网上签约共25299套，以平均一套100平方米计算（实际情况远高于此数，东莞商品房普遍以大户型为主），半年成交已
超过250万平方米。从价格来看，全市商品房单价由4000多元向6000元大关迈进。

可以说，去年珠三角乃至全国的房价疯涨，源自于投资型购房的急剧增加。“不是一天一个价，而是一小时涨一个价。”地产中介陈明宣用这种极端的说法来形容疯狂时期的深圳房价。当房子成为稀缺资源，炒卖空间就开始增大，炒家又将本已稀缺的资源变得更加“珍贵”。2007年的深圳，房地产行业的各个环节都出现了炒卖的风头。开始是处于新房销售环节，除了地产商直接提价外，楼盘的销售人员也是当中的“抬轿手”，然后是二手中介，最后是大量的房地产投资客。

三人成虎，同样的故事在全国各大城市轮番上演，或者筹备上演。于是在各大中城市，“地王”频频出现，地产商以及土地所有者（主要是各地方政府）热情高涨、信心空前。

平心而论，那一轮房价上涨也并非空中楼阁，房地产本身就是经济周期的组成部分。自2001年以来，中国经济在居民消费结构升级、工业化、城市化、全球化的推进下，进入新一轮经济周期，作为宏观经济的晴雨表，房价肯定不会缺席这场“盛宴”。

与深圳不同的是，广州的楼市回暖似乎更为全面。中介统计机构的数据显示，1～4月广州住宅平均租金稳步上升，4月份全市住宅平均租金为每月每平方米30.01元，同比上升10.6%。虽然每月总体二手房成交价格并无太大波动，但成交量每月都有6%~10%的涨幅。一些重点区域的价格回暖迹象非常明显。

虽然从数据上看，今年1~4月全国住宅销售面积同比下降4.0%，这一增速创下了2005年以来的新低，但各方的统计数据同时显示，上海、北京等地的房价也在回暖当中。

那是否可以下结论说，这轮房地产冰冻期已过，楼价依旧飞涨？

“其实房价并不取决于房地产商。”一家上市房地产企业的高管告诉记者，“现在大部分地产商的日子都不好过，行业面临着一次重组，但重组更多意味的是行业兼并、企业易主。地产商降价抛盘反而与之没有直接联系”。

“如果楼盘出现长时间的降价，那只可能是宏观经济出现调整，或者国家停止了城市化进程。”上述人士表示。