主题：银行调息房企成本年增340亿 月息多支出1.41亿

如果说《关于金融促进节约用地的通知》中禁止向房地产企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款的“限贷令”是银行对房地产企业贷款从紧的开端，工商银行此次贷款利率的上调，则是房地产业融资环境持续恶化的又一明确信号。

根据工商银行公布数据，2008年上半年，在境内公司类贷款中，房地产行业贷款总额为3386.84亿元，月均贷款额为564.47亿元。

就房地产行业目前情况来看，资金链较为紧张是主要特征之一。考察房地产开发投资资金来源可以发现，其主要来源包括国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、定金及预付款以及其他资金等方面。

结合历年各来源的占比情况，自2005年以来，国内贷款这一来源的资金一般占据了房地产企业资金总量的20%左右。就其他来源来看，占比较大的为定金及预付款，占比30%左右，其他资金占比为45%左右。在房地产行业景气度不高的时期，定金及预付款将会有一定幅度的下降，使得房地产企业对贷款的依存度提高。

在目前上市的73家房地产企业中，共有46家公司的资产负债率在50%以上，占上市公司总数的63.01%，多数公司偏高的资产负债率，表明在其运营资金来源中，银行贷款是比较重要的来源之一，其对贷款的依赖性较强。

在此条件下，上调至10%的利率及其相应的利息支出，与房地产企业因资金链吃紧所带来的损失相比，企业会倾向于多支出利息来换取损失的最小化。因此，虽然房地产贷款利率上调，并不能在较大程度上打消房地产企业继续贷款的念头。

因此，保守考虑，我们假设在2008年内，工商银行房地产贷款额保持不变，月均贷款额为564.47亿元，如按调整前7%的年利率，则月均利息为3.29亿元，若按调整后的10%计算，月均利息上升为4.70亿元，较调整前增加了1.41亿元。

当然，纵观近3年工商银行房地产行业贷款同比增长状况，2006年、2007年分别同比增长了18.58%、32.13%，2008年上半年同比增长了20.90%。按照这一增长比例，房地产业月均新增利息支出至少也将达到1.41亿元。

Wind统计数据显示，2008年前6个月，在房地产开发投资资金来源中，国内贷款约为4059亿元，约占其当期资金总额的21.17%，且其月均增长额约为600亿元左右。

此次上调至10%的年利率仅局限于工商银行一家，鉴于目前房地产行业的低迷以及前景的不明朗，绝大多数的银行均对该行业持看空态度，“惜贷”现象在房地产行业上表现尤为明显。

银河证券分析师张曦在9月16日接受《投资者报》记者采访时表示：“此次上调房地产行业的利率是对房地产行业不看好的一个具体体现，大部分银行都不看好房地产行业，不愿向他们发放贷款。现在对于房地产企业来说，最主要的是如何贷到款，让自己活下去。”

因此，房地产行业贷款利率的调整，有可能成为其他银行减少房地产行业贷款的调节工具之一。

我们假设绝大多数的银行均上调与工商银行相等幅度的利率，那么，以2008年初至2009年9月间已有贷款额和预期贷款额之和为考察对象，结合利率调整的时间和幅度，经初步估算，整个房地产行业将为该调整多支出340亿元的利息额。

即便如此，张曦认为，在目前房企成本压力日益凸显，价格指数越来越不乐观的情况下，房地产企业目前考虑的重点已不是利率的高低，而是如何能获得贷款，顺利存活下去。这有待于国家对投资的支持以及货币政策的进一步放松。