主题：楼市政策风向再变 2010或成保障房元年

政策持续发力 2010或成保障房元年

“唱”了多年的保障房制度今年或将迎来大动作。

日前，中国有史以来规模最大、覆盖范围最广的，针对房地产调控政策落实情况的督察行动正在紧锣密鼓地进行之中，据悉，所有督察工作将在2010年两会召开之前完成。与此同时，地方政府在保障房的推进方面，也开始不断向中央政策靠拢，保障性住房强力推进的信号呼之欲出。

“新政”呼之欲出

早在去年年末，发改委首次公开表态，将在2010年拿出全国土地出让金净收益的10%建保障性住房。而温家宝总理在接受新华社专访时也反复强调今年“要加大保障性住房的建设力度”。

如果说上述种种还仅仅只是停留在态度层面的现象，那么自1月26日起启动的全国重点城市房地产调控政策落实情况督察则将这种“态度”转化成了“行动”。据媒体报道，此次督察行动覆盖全国所有重点省区和城市，可谓中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次。据悉，督察的重点内容包括房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果。

值得注意的是，在目前开始的督察工作中，中央最为重视的仍然是保障性住房的投入以及完成情况。据了解，尽管中央政府一直在推行保障房计划，但整体实施情况却不尽人意。据相关媒体报道，在去年10月底全国人大常委会的一份权威报告称，2009年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%；地方配套1183亿元，占70.6%，落实困难。截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成2009年的建设计划。

这一问题在2009年“狂飙”的房价下显得尤为突出。业内人士认为，加大保障性住房供应将成为抑制高房价的一把“利器”，因此，强力推进保障性住房制度已迫在眉睫。据悉，此次督察情况的汇总上报将在春节前陆续开始，2010年两会之前，督察工作必须产生“阶段性成果”，这无疑意味这两会后关于保障性住房制定将有新的政策出台，房地产市场格局将再添变数。

地方保障房制度持续发力

中央的思路日渐清晰，地方政府也开始“琴瑟合鸣”。

据了解，目前北京已经成为保障房“试点”城市，北京市政府正在拟定一系列增加保障性住房供给、拓宽保障性住房覆盖人群的政策，如降低限价商品房购买资质当中的收入门槛、开建公共租赁房、允许非北京市户籍人口租住廉租房、公共租赁房等，除此之外，经济适用房购买资质的调整等政策，亦在考虑之中。 

 此外，北京市政府在确定的2010年年度供地计划中，各类保障性住房的用地已经超过住宅供地的50%，这是历史上首次，这意味着未来北京楼市住房的供应量中，将有超过一半的住宅是保障性住房。

而在成都，最新的消息显示，2010年成都市新建的保障性住房建设规模将达到73万平方米，其中廉租房约2000套，经济适用房约3000套，限价商品房约4000套。据成都市房管局介绍，2010年成都市中心城区规划建设的廉租房、经济适用房、限价商品房将采用组合建设的方式，9000多套保障性住房将于今年8月动工，预计2011年底竣工。除了2010年将新开工建设保障性住房，成都市还将通过市场采购一批廉租住房，解决低收入家庭的住房困难问题。

成都市房管局相关部门负责人表示，目前成都正加快落实未来两年廉租房和经济适用房建设计划，此外，成都还继续推进限价商品房和租赁型经济适用房建设，探索解决‘夹心层’家庭和大学生、进城务工人员等阶段性困难群体住房问题。据介绍，未来两年全市廉租房实物配租28500户，廉租房租赁补贴30000户，中心城区经济适用房也将继续稳步实施。 （来源：新华网）

经适房共有产权背后的利益策动 政策风向再变

经适房“共有产权”背后的利益策动中国保障房政策风向再变，“共有产权化”模式很可能意味着曾被讨论是否该退出历史舞台的经济适用房，将再度成为主流。

依照《住房保障法》起草小组专家成员申卫星的说法，在该法案内部讨论稿中规定将由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定，5年后上市出售所得资金按出资比例进行分配。

其背后的潜台词相当清楚：这种模式与以往经济适用房或者廉租房地方政府几乎只投入不产出模式相比，更具可操作性。

事实上，经济适用房共有产权在中国已经不是新鲜事，在诸多城市已有多年试点运行经验，在此类模式运作相对成熟的江苏，便有苏州、淮安、姜堰、如皋等采用了此类手段。

其设定根源在于通过令地方政府有回报预期的投资模式，来形成一个投资与交易回收的资金循环，从而解决地方政府难于承担大量保障房投入的资金和建造动力难题。在目前地价不断高涨，且诸多地方财政对于土地收入依赖度超过50%的背景下，指望地方政府大量无偿划拨土地建设廉租房的确不太现实；另一方面，原有经济适用房或两限房，将其可上市转让后的升值空间全部交给了购房人，对于投资者——地方政府，也着实难于接受。

依照共有产权经济适用房的理想化发展途径，一种方式是在经济适用房达到上市期限后出售，政府得以回笼资金并取得收益，另一种则是在购房人有足够经济实力的时候，购买政府拥有的部分产权。由于经济适用房户型小，其使用者在经济宽裕后必然产生改善性需求，若干年后，每年进入和退出共有产权经济适用房的人群有可能达到一个平衡，而政府在此上的资金流也有望达到平衡，从而形成良性循环。

但美好愿景总要与严酷现实磨合，淮安模式在实施中已遇到了一个问题，由于地方政府限定在5年内可无条件购回政府部分的股份，在房价不断高涨的前提下，购房人即便借钱，也几乎都选择了提前回购，政府的“出让红利”便化为泡影。由此我们可注意到，在申卫星的话中，并未涉及回购之说，但对于购房人，永远不能全权拥有自己的房屋似乎又存在着不公平性，因此，其实施中的细节仍待商榷。

此外，若此模式得以大规模铺张，对于更低收入的廉租房群体是否又存在着不公平待遇？

而申卫星所说的“出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定”也颇耐人寻味，购房人并未先期投资，如何确定其购买时的投资比例？

因此，这一命题又让中国的住房体系回到了是该设定为二元化还是三元化的架构之争上，对于中低收入者内部的阶层划分和对应供给手段如何设置，依然存在诸多变数。