主题：开发商、物业运行商码钱有术--常州景秀世家开发商、物业可能存在的对业主的侵权行为

本人购买了常州景秀世家的商品住宅，已经办理了入住手续，最近对本小区的房屋销售价格、前期服务费组成及牵涉的相关政策研究后，发现开发商及物管商极大可能侵犯了业主的合法权利，且本文涉及的有关问题可能也是最近几年常州新建商品住宅的通病，现将有关问题、牵涉政策及有关疑问陈列如下，望景秀世家及景秀世家以外业主们从维护自己合法权益角度出发，对本文予以研究及校核，确属有理的话，我们要尽快召开业主大会，成立业主委员会，形成我们的维权机构，保护我们的权益。
一、开发商可能存在的侵权行为
（一）基本事实（均有据可查）
1、景秀世家于2007年3月12日领到了常规建2007-00025号建设工程规划许可证，规划建筑面积为190836平方米;
2、2007年5月28日颁发的常价房【2007】113号“关于核定景秀世家普通住宅商品房及经济适用房销售价格的通知”称：“根据《常州市商品房价格行为规则》，景秀世家普通商品房销售基准价格为4130元/㎡（共计73199.2㎡），经济适用房销售基准价格为2680元/㎡（共计79802.54㎡）;销售价格中已经包含了439㎡物业管理用房，493㎡居委会用房，109㎡社区服务中心，82㎡防保站，274㎡文化中心，26.6㎡公共厕所，17408㎡公共汽车库，10516㎡自行车、摩托车库（合计29401.6㎡）”。
从上文可以看出，本小区在核价时住宅建筑面积共计153001.74㎡，公建配套为29401.6㎡，住宅与公建合计建筑面积为182403.34㎡，因营业用房不需核价，据营业用房面积190836-182403.34=8432.66㎡;
3、景秀世家预销售时的建筑面积为234907㎡，最终规划验收时的建筑面积不知，但按本人曾在开发企业工作的经验来看，最终规划验收面积只会更大;
（二）可能存在或已经存在的侵权行为
1、由于规划建筑面积、核价建筑面积与最终建成面积之差形成的侵权
从物价局核价文件上可以看出，景秀世家核价时的建筑面积计算基数为190836㎡，最终建成建筑面积至少为234907㎡，面积增加了44701㎡，即增加了23.09%。
开发成本中，土地征地（出让）及拆迁补偿费和前期工程费的总额不随着面积增加而增加，它们是基本不变的;而附属公共配套设施费及公共基础设施费随着建筑面积的增加极有可能会减少。
这样一来，结合《常州市商品房价格行为规则》，商品房及经适房的房价是在基准价基础上按规定进行浮动，景秀世家的问题就出来了，土地等四项费用已经按照190836平方米的面积计入了销售基准价格，而现在实际面积增加了23.09%。这增加部分面积包含的土地等四项费用开发商就存在了重复收费的行为，本来正确的做法应该是随着面积的变化调低销售基准价格，再根据我们每套住宅的层差、朝向差等系数调整我们的合同价格，将按两种面积计算的价格差退还给我们业主。
打个比方：假设这四项费用的总额为1亿元，按190836平方米摊应该是524元/平方米，按234907平方米摊应该是425元/平方米，基准价差为99元/平方米。按照景秀世家的建筑面积，我们应该支付的基准价格是425元，但现在我们实际支付的是524元/平方米，这就代表我们多交了99元/平方米，如果加上调整系数，估计多交就要达到100多元/平方米了。
根据以上情况，可以得出一个结论，景秀世家开发上由于核价面积远远小于实际建造面积，把本该按234907平方米分摊的费用按190836平方米进行分摊，实际多收了23.09%的土地等四项费用及相应的管理费、利润、税金、调整系数。
相关政策：
2003年6月20日颁发的《常州市商品房价格行为规则》
第六条第二款：经济适用住房和普通住宅商品房实行政府指导价，由房地产开发经营单位在价格主管部门核定的销售基准价格和浮动幅度内确定销售价格;
第十四条 商品房价格的成本构成：土地征地（出让）及拆迁补偿费;前期工程费;房屋建筑安装工程费;附属公共配套设施费;公共基础设施费;管理费用;销售费用;财务费用;共用设施维修资金;
第十九条 商品房价格的计算按下列规定执行：商品房价格=成本+利润+税金±楼层差价±朝向差价±环境差价+质量差价;前款所称成本=土地征用（出让）及拆迁费+前期工程费+建筑安装工程费+附属公共设施费+公共基础设施费+管理费用+财务费用+销售费用+公共设施专项维修资金;
常价房【2007】113号“关于核定景秀世家普通住宅商品房及经济适用房销售价格的通知”
第一、景秀世家9#-13#、13-1#、15#-17#普通住宅商品房为框架结构，建筑面积为73199.22平方米，销售基准价格为每平方米4130元。景秀世家5#-8#、18#-21#经济适用房为框架结构，建筑面积为79802.54平方米，销售基准价格为每平方米2680元。
第二、你中心可在价格主管部门核定的普通住宅销售基准价格基础上最高不超过8%幅度内确定普通住宅商品房具体销售基准价格，经济适用房销售基准价格不再上浮。
第三、上述价格已包含以下项目：
1、单元电子对讲门、进户金属门、智能化设施等。2、景秀世家有493平方米物业管理用房、493平方米居委会、109平方米社区服务中心、82平方米防保站、274平方米文化中心、26.6平方米公共厕所、17408平方米公共汽车车库、10516平方米自行车、摩托车车库等。
第四、各户具体销售价格，由你中心按销售基准价格加（减）住宅差价计算确定。
2、营业用房应分摊的土地及公摊计算上可能形成的多收费用
根据《常州市商品房价格行为规则》，营业用房的建设费用不应摊入住宅成本，也就是说，营业用房的建筑用地面积和其按面积应该分摊的道路、绿化、公建等用地面积应该从总用地面积中扣除，扣除后所得的土地面积才是计算住宅基准价格时的土地面积。同样，营业用房也应该按面积分摊公建配套的成本。但是，有很多开发商在核定住宅价格时，或是只按商品房住宅房的面积比来计算应扣除的土地面积，或是只扣除营业用房建筑所占的土地面积，而不扣除其应分摊的道路、绿化、公建等用地面积，也不将营业用房应分摊的公建配套费用在计算住宅核价前从成本中扣除。这样一来，本来应该由营业用房承担的土地费用和公建配套费用就转嫁到住宅上，形成了对住宅业主的侵权。
相关政策：2003年6月20日颁发的《常州市商品房价格行为规则》
第十八条 下列费用不得计入商品房价格： (一)开发小区（片）内的营业性用房和设施的建设费用，按“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，不得变相通过收费形式无偿占用或平调投资者的资金;(二)按规定不能计入成本的其他费用。
3、经济适用房应分摊土地面积及计算上可能形成的多收费用
根据《常州市市区经济适用住房管理办法》，经济适用房的土地采用的是行政划拨方式或零批租形式，也就是说，经济适用房房价中不包含土地费用，在物价局核价时应该和商品住宅分开计算。
经济适用房应该分摊的面积是其建筑用地面积和其按面积应该分摊的道路、绿化、公建等用地面积，在计算商品住宅基准价格时，商品住宅的用地面积应该是扣除经济适用房和营业用房建筑用地面积及其应分摊的道路、绿化、公建土地面积后的面积，如果开发商只扣除其建筑用地面积的话，那么就会形成对商品住宅业主的侵权。
相关政策：2002年6月28日颁发的《常州市市区经济适用住房建设管理办法》
第八条 对经济适用住房实行扶持政策。经济适用住房建设用地实行行政划拨或零批租方式供给;
综上所述，在开发商核定景秀世家住宅价格时，已经存在或可能存在对业主的侵权，这需要召开业主大会并成立业主委员会后，到物价局、规划局调查相关数据，计算出开发商侵权的金额，然后通过相关程序与开发商及有关部门衔接处理。
二、前期物业服务商可能存在的侵权行为
（一）景秀世家前期服务合同中的服务内容及服务费
1、物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理;
供配电系统（含维修）、道路设施、本体公共部位、、智能化系统等（不含电梯），均包含维修及养护;
2、物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理;
道路、绿化、楼电梯、车库及公共用房、垃圾清运（含垃圾袋）、绿化修剪及病虫害防治、绿化浇灌及施肥、水面养护
3、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;
主出入口24小时次出入口16小时值班、每班2人不少于14次/天巡逻、24小时监控值守、24小时车辆车位及秩序管理等等;
4、物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务;
审核方案、办理手续、1次/天巡查;
5、应业主要求进行的室内特约维修服务;
6、物业档案资料的管理;
7、其他物业管理服务事项;
8、服务费标准为0.55元/月.平方米，电梯运行维护费为0.4元/月.平方米。
（二）附随施工施工合同的保修期（保养期）
1、保修期的有关规定
（1）《住宅质量保证书》上承诺的保修期：
各部位、部件的保修内容和保修时间;国家对部分内容规最低保修内容和期限，具体有：屋面防水5年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏2年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;门窗翘裂、五金部件损坏1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月。
开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。
(2)《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修期：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
#地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
#屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
#供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
#电气系统、给排水管道、设备安装为2年;
#装修工程为2年。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
(3)开发商与施工单位约定的保修期（保养期）：
有些分部项工程由于没有硬性规定，只有市场上约定俗成的保修（保养期）。例如绿化上的成活率养护期，在文件上没有硬性规定，市场上常规为1~3年。象这类保修期都是开发商在工程招标时，作为招标条件列入招标文件中。景秀世家作为包含经济适用房的住宅小区，其所有分部项工程招投标必然在政府有关部门的监控之下或列入政府采购项目，相关保修（保养）要求在这些文件上应该有记载。
2、业主应享受的保修（保养）期
由于投标施工单位依据招标条件编制投标文件及投标报价的，作为竣工后的保修期所需成本必然也要列入其投标成本中，也就是说，房款中包含的工程成本里已经包含了这些费用。且从合同角度上来说，业主在购买房屋并付清房款时，已经将围绕建成该房及建成该房附属设施的合同权利全部买下，所以如果这些权利超过开发商在《住宅质量保证书》和商品房销售合同中承诺的权利时，业主理应按享受这些超过部分的权利。
（三）前期服务费组成中可能存在重复收费的内容
1、公共部位及共用设施设备保修所产生的重复收费
根据本文二•（一）条可以得知，景秀世家前期服务合同的服务内容中已经包含了公共部位及共用设施设备的维修工作，这说明服务费中已经包含了这些工作内容所需的费用。
但在保修期内这些工作内容所需费用除人为损坏需由责任人承担以外，我们业主应该不需要承担的，作为物业服务商不过是接到业主保修或是在正常巡逻过程中发现问题后，通知相应施工单位，由施工单位负责修理即可。所以前期服务费中关于“物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理”包含的服务费有相当部分不应向业主收取，也就是说现在的收费有重复收费的嫌疑。
2、绿化养护所产生的重复收费
（1）绿化养护期的有关规定
绿化工程质量的确认需待施工完成经一定时间养护期养护后，再确认最终是否合格，若有死亡，绿化施工单位应无条件更换并确保成活。虽然绿化的养护期长短国家无明文规定（常规为一~三年），但还是可以在景秀世家绿化工程的招投标文件和施工合同中体现出来（招投标文件应该在常州市建设工程交易中心有存档）。
由于绿化工程的特殊性，江苏省定额中就成活率养护专门给出了相应规定，也就是说，但养护工作内容无论建设单位与绿化单位如何约定，如何互为优惠。作为业主来说，既然按物价局核定价格的允许范围内买了房，都应该享受到作为规范性文件规范的工作内容，建设单位和绿化单位可以放弃权利，但不能放弃义务，均应按规范进行各自的行为。
（2）省定额规定的养护内容
“江苏省仿古建筑与园林工程费用计算规则”是江苏省建设厅制定的用于规范建设工程活动的规范性文件之一，其第三册第二章“绿化养护”的有关内容为：
#本章项目适用于绿化种植工程成活率养护期及日常养护期(缺陷责任期)养护;
#成活率养护期的绿化养护工程按照Ⅲ级养护标准乘系数1.20执行。在成活率养护期间，若发生非发包方或自然因素，造成的苗木死亡损失，由绿化养护承包方自行承担。
“第三册中“绿化养护”定额的工作内容（摘录）：
树木类：1、常绿乔木∶修剪、剥芽、病虫害防治、施肥、灌溉、树穴切边、除草、清枯枝保洁、及死膀、枯死树处理、加土扶正、环境清理。2、落叶乔木∶修剪、剥芽、截顶回缩、病虫害防治、施肥、灌溉、树穴切边、除草、保洁、清枯枝及死膀、枯死树处理、加土扶正、环境清理。
灌木类：修剪、剥芽、病虫害防治、施肥、灌溉、中耕除草、树穴切边、保洁、清除枯枝、死树处理、环境清理;
草坪类：挑除杂草、轧草修边、草屑清除、病虫害防治、施肥、灌溉、环境清理;
定额价格中已经包含了水费、人工费、肥料费、药费等关系养护工作的所有费用;
（3）重复收费的内容
根据本文二•（一）条可以得知景秀世家前期服务合同的服务内容中已经包含绿化管理（含绿化修剪及病虫害防治、绿化浇灌及施肥、枯枝败草清理等），而根据本文二•（三）•2•(1)~(2)可以得知，在保养期内，这些工作全部应该有绿化施工单位来完成，物业服务商根本不需要投入成本和服务，作为业主来说，需要支付该项费用的时间应该是保养期结束并验收合格后，所以物业服务商在绿化养护环节存在多收费现象。
（四）电梯运行维护费及城镇垃圾处理费
1、电梯运行维护费
（1）基本情况及政策
景秀世家共62台电梯的设备安装工程经公开招标后，最终由常州工业设备安装有限公司、江苏莱茵电梯设备有限公司、常州市凯斯电梯销售有限公司等三家公司中标，施工内容包括了电梯和电梯安装。
2006年7月常价房〔2006〕132号《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法（试行）》规定“在业主委员会成立前，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.40元收取，其不足部分由开发建设单位补足，结余部分由成立后的业主大会处置。已成立业主委员会的住宅小区，住宅电梯运行维护费的收取可按上述标准预收，也可按上述标准加楼层系数预收（具体的收费办法和楼层系数由业主委员会与物业管理企业协商确定），年终结算，不足部分由电梯受益业主补足，结余部分滚存使用”。
（2）电梯保修
根据《房屋建筑工程质量保修办法》，设备安装工程保修期是二年，也就是说，在竣工验收之日起两年内，电梯的保修由施工单位完成。
（3）物业服务商可能存在的侵权行为
从本文本文二•（四）•1•(1)~(2)可以看出，电梯运行维护费不是由物业服务商包干使用的，作为业主在保修期内只需承担电费，但物业服务商极有可能混淆概念，将年维护保养费和年检费计入电梯运行成本，使业主多出费用。
（4）电梯运行维护大致费用组成
电梯运行维护费由年维护保养费、年检费、电费、零配件更换成本等组成;
年检费：根据国家规定执行;
年维护保养费：应以业主委员会为主，物业服务商从中配合，在电梯保修期结束前进行公开招标或邀请招标，确定维保内容及费用标准;
电费：根据每部电梯的电表计量数，从开始入住之日起计算;按苏价工〖2006〗223号文规定，居民
住宅内纯粹服务于居民生活用的水泵、电梯、中央空调、楼道照明执行居民生活电价。
核算单位：按单元核算;
2、城镇垃圾处理费
根据常州市2001年9月21日颁发的《常州市市区城镇垃圾处理费征收实施细则》第八条“对已实施物业管理的小区，由有关部门按每户每月1元的标准返回住户所在地物业公司，冲抵住户上缴的公共服务费”，我们在缴纳服务费时应该少交12元/户.年，但景秀世家物业服务商在收费时根本就没有少收这笔费用，形成了对业主的侵权。
（五）公建经营收入及道路停车收入
景秀世家的业主共有公建为：439㎡物业管理用房、493㎡居委会用房、109㎡社区服务中心、82㎡防保站、274㎡文化中心、17408㎡公共汽车库、10516㎡自行车、摩托车库。这些公建及道路停车均有可能产生收入，而这些收入均应归业主所有。
综上所述可以得出一个大致结论，景秀世家开发商及前期物业公司在很大程度上存在着对业主的侵权行为，景秀世家业主的权益已经受到了不小的侵犯，正如本文开头所说，我们必须尽快成立自己的维权组织，来保护我们的权利不受侵害。

作者：李先生
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