主题：“高出房率”与实际不符 公摊面积让人不明白

[提要]在楼盘形形色色的促销中，售楼员纷纷标榜自家产品“高出房率”。而当装修房屋时，一些市民发现开发商打着交房时总建筑面积不超过3%误差范围的“擦边球”，使套内面积缩小、公摊面积增大，人们的买房款被不明不白地占去了一块。

在楼盘形形色色的促销中，售楼员纷纷标榜自家产品“高出房率”。而当装修房屋时，一些市民发现开发商打着交房时总建筑面积不超过3%误差范围的“擦边球”，使套内面积缩小、公摊面积增大，人们的买房款被不明不白地占去了一块。

近日，市民顾先生装修新房时发现，房产证上标的是建筑面积140多平方米的房屋，可装修感觉面积明显缩水，出房率还不到70%，与开发商当时宣传的差了十多个百分点。他找开发商理论却被告知：当时宣传的出房率只是在建设过程中初步估算出的，并没有写在合同中作为约定，而实际盖好后“公摊面积多了，套内的使用面积自然就小了”。

一些买房人与顾先生有相同遭遇，至于公摊面积怎么算，开发商总有道理，但外行人根本搞不清公摊是怎么算出来的。

据中国土木工程学会住宅工程指导委员会常务委员、天津市城市建设研究所顾问王明浩介绍，出房率是房屋套内使用面积与房屋建筑面积的比例。出房率受多种因素影响。例如高层住宅受电梯分摊面积的影响，每层户数越少则分摊的面积越大。又如塔式高层的外墙多、拐角多，要出一些“金角”、“银角”，分摊面积就比一般的板式高层多。还有一些房型要设计成明厅、明厨、明卫的“三明房”，由于外墙增多，也造成套内的使用面积被多占用了一些。此外，墙身的“抹灰厚度”也影响到套内面积。通常来说，一梯多户的塔式高层住宅出房率若能达到80%就相当不易了，而一些开发商促销宣传的过高的出房率事实上是不可能达到的。

那么开发商为何拿出房率频繁说事，而买房人却难以维权呢？记者采访了解到，普通人算公摊面积难以逾越一些障碍。

据悉，商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。这些面积去哪里查呢？记者从本市房地产规划、建设、市场管理等多个部门获悉，这些数据都是无法提供给普通市民的。而且本市实行的是按房屋建筑面积售房，房产证上也没有套内建筑面积。一栋楼的购房人也很难用楼盘的总建筑面积减去该楼内各套内建筑面积，“反推”出公摊面积。记者联系本市一些测绘单位得知他们不承接对单套楼房房屋的测绘业务，如果要测绘，那就要对整栋楼进行测绘，需要这栋楼里所有的业主都同意才行。还有一家测绘单位的负责人私下透露，他们理论上能测算出开发商是否将本已计入公摊的公用设施出租甚至出售，进行“二次挣钱”，例如是否将已经列入公摊的车库重新卖给业主，但是如果开发商私自更改了规划，他们也无从知晓。

业内人士指出，公摊面积不明确、面积测绘结果不公开，让买房人多年来在面积上难以明明白白消费，而开发商就钻了信息不透明的空子。

据悉，我国部分城市几年前对新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，要求必须按照套内建筑面积计价，否则不能进行预售登记。本市房管部门人士表示，市民在签订《天津市商品房买卖合同》时可补充将建筑面积替换为套内面积，还可将楼层分布图、房屋户型结构图作为合同附件。而许多接受采访的市民却表示目前自己处于弱势，如果提出按套内建筑面积来买房的要求，很可能一套房子也买不到。记者连日在一些售楼处暗访时发现，许多售楼员都表示楼盘的出房率在 80%以上。而当记者试探这些承诺是否能标在合同中时，却被断然拒绝。

但一些法律界人士也指出，开发商深知“羊毛出在羊身上”，不会因按套内面积来销售，减少其原来的收益。对于开发商来说，关键是他必须如实公示公摊面积，不得通过隐瞒公摊面积来牟取利益。仅仅改变计价方式是远远不够的，在呼吁推行套内面积售房的同时，还需要一系列相关措施能够密切配合来监督开发商行为。

擦亮眼睛 千万不要被人忽悠了