主题：高点购地风险潜藏 九龙仓5年内地物业占50%

 

九龙仓(0004.HK)将在未来五年内实现内地物业占公司总资产50%的目标，目前这一比例还仅为15%。

内地楼市和房产行业正在或即将经历一场变革，港资公司几乎一致相信这期间将是他们扩大内地投资的良机，但同时，曾在高点购入大量土地的个别港资房企本身也有成为变革对象的风险。

九龙仓正处于大规模增加内地投资的阶段，但从内地市场发展的调整节奏看，九龙仓在内地投资的不少地块为近两年地价高峰时购入，随着市场整体调整，这些项目显然将面临压力。

何去何从？九龙仓香港总部日前在书面回复本报记者采访时表示，公司将通过一些策略调整减低风险，但未来保持在内地投资比例较高增长速度的方向不会变。

 “目前国内地产业务占集团的资产总值约15%。集团按地积比率的应占土地储备及投资物业总楼面面积，现时约有9000万平方英尺，逐步迫近集团1亿平方英尺的中期目标。于未来几年，我们将选择性地补充土地储备，务使集团的土地储备大致维持于1亿平方英尺(相当于900万平方米)之水平。”九龙仓集团香港总部方面如是表示，除香港两大旗舰物业外，集团将专注内地业务发展，并冀望在未来五年内，集团将有一半资产总值源自内地，其中又以地产及码头业务的发展为主导。

从15%升至50%，意味着九龙仓在内地的扩张，将以每隔两年接近于翻倍的速度推进。近期九龙仓高层在内地频繁活动，也基本印证了这样一个战略。

6月3日，九龙仓集团主席吴光正实地考察长沙天心区南湖片区项目以及岳麓区滨江新城项目，表示九龙仓集团将积极参与湖南的发展建设，与湖南共同发展进步。

今年5月9日，九龙仓集团高级副主席李唯仁在深圳透露了参与大连港东部港区的开发及投资建设邮轮码头的意向。紧接着6月5日,李唯仁一行专程至大连对投资项目进行实地考察，并与有关部门进行实质性洽谈。

种种迹象表明，从2005年开始着力加速在内地市场项目开拓的九龙仓，依然未改前两年的扩张速度。过去的一两年中，在上海、杭州等地，九龙仓曾参与多幅地块的现场竞标，但往往遭遇激烈争夺，最终只能空手而回。其近几年在内地的新增土储大部分来自二线甚至三线城市，但地价同样不便宜。

 

吴光正在九龙仓2007年年报中表示，集团未来的增长动力将来自内地房地产及物流业务在中短期内的表现。

问题在于，中短期表现目前看来并不一定乐观。

九龙仓在内地的主要土地购于近两年地价相对高点的时期，而目前内地市场持续低迷，大部分城市地价、房价出现不同程度回落，市场调整中，面临风险最大的正是过去一两年内高价成交的那些土地。

2007年年内及2008年年初，九龙仓在成都、杭州、苏州、重庆、南京、常州及无锡等城市购入12幅土地。而自2005年、2006年、2007年三年已在内地购入一共17幅土地，投资资金高达300亿港元。

这个时候，防范风险显得比继续贯彻内地一贯的扩张策略更为重要。

5月，九龙仓将在今年初获得一幅无锡商业及居住用地的50%股权售与复地(2337.HK)，双方合作开发该项目。

在购地环节，九龙仓从去年开始联手拿地的策略。在内地新一轮土储的“主攻”区域，九龙仓去年携手中海地产购入重庆约57万平方米土地。

对此，九龙仓方面解释，合资项目形式是集团在内地发展房地产的其中一个执行性策略，相信可借此加快发展速度，并减低风险。

不过，内地楼市的调整已经开始影响国际机构对港资房企的评级，尤其是在四川地震后，于四川储备大量土地的九龙仓，股市表现低迷，九龙仓成为地震后研究机构最担忧的港资大鳄之一。

花旗下调该股评级，由“持有”降至“沽出”，目标价由41.7港元下调至36港元。花旗指出，九龙仓虽于年初供股集资90亿港元，但料在2009至2010年间，仍须筹集130亿港元资金应付内地业务发展需要；另因应内地项目或延迟落成，该行把其中国业务每股资产净值(NAV)调低23%至13.7港元。

不过，九龙仓在其书面采访答复中表示：集团的内地地产项目分散在多个城市，这些城市，尤其当中的二线城市，其楼市的投机成分相对较低，即并非那些暴升后急促回跌、投机性强的区域，故物业价格能保持稳定。此外，我们的项目以位置优越为先决条件，主要规划作高级发展项目之用，比较不会受大众化市场的波动影响。就集团近期推出的住宅项目所见，各项目的销售情况均十分理想。