据不完全统计，目前常州五大区已经投入使用和在建的城市综合体已近40个，算上正在规划中的，未来数年内，这一数字还可能再翻上一番。这些“城中之城”在振兴地方经济、繁荣地方商业的同时，也以便捷的交通作为支撑，让市民在此居住、办公、购物、娱乐、享受高效率的生活和工作节奏。然而，当一大堆城市综合体一拥而上的时候，常州人却深陷“幸福的烦恼”——这些多的城市综合体将如何消化？常州到底需要多少城市综合体？什么样的城市综合体才能适应市场的需求？投资这些商业地产又该注意些什么？
对此，9月15日召开的“2013·常州城市综合体投资发展论坛”给出了相应的答案：从去年开始，商业地产的投资已经迎来了黄金十年，如果政府、开发单位以及投资者都能够力求差异化发展的话，常州城市综合体是否产能过剩就只是一个相对的概念了。
重量级嘉宾破解常州城市综合体投资发展迷局
9月15日下午，武进香格里拉大酒店可谓是高朋满座、热闹非凡，“2013·常州城市综合体投资发展论坛”正在这里隆重举行。来自常州市及武进区的国土、规划、建设、房管等十几个部门的相关负责人与近500名市民云集于此，一解心中对常州城市综合体投资发展前景的困惑。
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近几年，常州悄悄的掀起了一场另类的“造城”运动，一大批被称为“城中之城”的城市综合体项目相继破土而出。据不完全统计，目前常州五大区已经投入使用和在建的城市综合体已近40个，算上正在规划中的，未来数年内，这一数字还可能再翻上一番。这些“城中之城”基本上具备了现代城市的基本功能，在振兴地方经济、繁荣地方商业的同时，也以便捷的交通作为支撑，让市民在此居住、办公、购物、娱乐、享受高效率的生活和工作节奏。
然而，当一大堆城市综合体一拥而上的时候，常州人却深陷“幸福的烦恼”——这些多的城市综合体将如何消化？常州到底需要多少城市综合体？什么样的城市综合体才能适应市场的需求？投资这些商业地产又该注意些什么？
对此，《南京晨报》特携手武进万达广场，举办了这样一场不容错过的投资论坛。为了让与会听众倾听到最权威的声音，主办方特地邀请到了两位重量级的嘉宾——中国社会科学院经济研究所所长、著名经济学家裴长洪以及南京大学教授、博导、世界华人不动产研究学会主席高波，他们通过主题演讲和现场接受提问的形式，从概念、发展历程、未来发展方向以及政策环境等多个对商业地产、城市综合体进行了详尽的阐述。同时，两位嘉宾和还对投资领域进行了横向比较，并结合常州的实际情况，对常州城市综合体的规划、开发和投资给出了极为中肯的建议。常州城市综合体投资发展的迷局也在这两位嘉宾的讲解中一一被破解。
“从去年起，商业地产投资迎来了黄金十年”
首先上台做主题演讲的高波，在横向比较各类投资产品之后，直接抛出了自己的观点——商业地产投资已迎来黄金十年！
“去年我就明确提出一个概念，房地产一定还会有黄金十年。有人问我，投资房地产主要应该投资什么，我的回答是——毫不犹豫地投商业地产！”对于这个结论，高波给出了解释，他认为，商业地产业态丰富，所以投资点相对较多。但要做到投资回报最大化，还是需要把握住其未来的发展走向。
“目前，商业地产正面临了前所未遇的发展契机。首先是房地产调控政策——2010年以来，房地产调控一直趋紧，尤其是2011年开始，很多城市开始对住宅进行限购，但对商业地产却没有限制，这就给商业地产的发展提供了机遇。”高波说：“其次就是城市化的进程以及城市群的成长，这是商业地产非常重要的发展契机，现在大家最理解不了的就是为什么一夜之间出来这么多购物中心和城市综合体，这些项目中有很多因为产能过剩而在短期内都死掉。但是如果说中国的城市化水平已经到了70-80%的话，现在这么多城市综合体还会消化不掉吗？要知道，现在全国的城市化水平只有52.27%，江苏相对高达到60%多一点，常州大约是65%，但未来将会达到70%。站在这样一个角度来看，到2020年中国城市化率会达到60%，有1.5亿人会改变农民的身份成为市民，再加上城市群迅速成长，给商业地产带来了大量的投资和消费人群，所以说这一点是商业地产发展非常重要的契机。”
“开发和投资城市综合体必须力求差异化”
尽管商业地产的未来是值得期待的，但是对于当下投资商业地产到底该如何选择？常州目前表现出来的城市综合体产能过剩又将如何消化呢？对此，裴长洪表示，对于城市综合体来说，无论是政府规划还是开发企业建设运营，抑或是投资者选择投资项目，都必须力求差异化。而对于常州目前体量庞大的城市综合体项目，裴长洪则表示，这一切都是相对的，如果实现差异化运营，在加上未来的发展，这样的体量也不是消化不了的。
“一般来讲，产品或者服务，你供给的多，竞争就充分，过度的竞争会导致投资者和服务供应商难以得到合理的回报。无论在计划经济条件下，还是市场经济条件下，都做不到绝对的平衡。所以，我们要避免过度竞争，要追求差异化角度来进行平衡。什么叫差异化，差异化就是说你不同规模大小的城市综合体，在一个城市中间怎么合理布局，而且内部业态组合你怎么差异化搭配。”裴长洪表示。
另外，裴长洪和高波一致认为，对于普通市民投资者来说，如果实在分辨不清哪个城市综合体项目是适合投资的，那就索性关注下开发商在这个项目中自持物业所占的比重，这也是另一种形式的“利益捆绑”。
最后一句点名了主题，如果无法判断选择那个综合体，那就索性关注开发商在这个项目自持物业比重较大的。比如万达自持超过85% 这就是绝对得利益捆绑
据不完全统计，目前常州五大区已经投入使用和在建的城市综合体已近40个，算上正在规划中的，未来数年内，这一数字还可能再翻上一番。这些“城中之城”在振兴地方经济、繁荣地方商业的同时，也以便捷的交通作为支撑，让市民在此居住、办公、购物、娱乐、享受高效率的生活和工作节奏。然而，当一大堆城市综合体一拥而上的时候，常州人却深陷“幸福的烦恼”——这些多的城市综合体将如何消化？常州到底需要多少城市综合体？什么样的城市综合体才能适应市场的需求？投资这些商业地产又该注意些什么？
对此，9月15日召开的“2013·常州城市综合体投资发展论坛”给出了相应的答案：从去年开始，商业地产的投资已经迎来了黄金十年，如果政府、开发单位以及投资者都能够力求差异化发展的话，常州城市综合体是否产能过剩就只是一个相对的概念了。
重量级嘉宾破解常州城市综合体投资发展迷局
9月15日下午，武进香格里拉大酒店可谓是高朋满座、热闹非凡，“2013·常州城市综合体投资发展论坛”正在这里隆重举行。来自常州市及武进区的国土、规划、建设、房管等十几个部门的相关负责人与近500名市民云集于此，一解心中对常州城市综合体投资发展前景的困惑。
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近几年，常州悄悄的掀起了一场另类的“造城”运动，一大批被称为“城中之城”的城市综合体项目相继破土而出。据不完全统计，目前常州五大区已经投入使用和在建的城市综合体已近40个，算上正在规划中的，未来数年内，这一数字还可能再翻上一番。这些“城中之城”基本上具备了现代城市的基本功能，在振兴地方经济、繁荣地方商业的同时，也以便捷的交通作为支撑，让市民在此居住、办公、购物、娱乐、享受高效率的生活和工作节奏。
然而，当一大堆城市综合体一拥而上的时候，常州人却深陷“幸福的烦恼”——这些多的城市综合体将如何消化？常州到底需要多少城市综合体？什么样的城市综合体才能适应市场的需求？投资这些商业地产又该注意些什么？
对此，《南京晨报》特携手武进万达广场，举办了这样一场不容错过的投资论坛。为了让与会听众倾听到最权威的声音，主办方特地邀请到了两位重量级的嘉宾——中国社会科学院经济研究所所长、著名经济学家裴长洪以及南京大学教授、博导、世界华人不动产研究学会主席高波，他们通过主题演讲和现场接受提问的形式，从概念、发展历程、未来发展方向以及政策环境等多个对商业地产、城市综合体进行了详尽的阐述。同时，两位嘉宾和还对投资领域进行了横向比较，并结合常州的实际情况，对常州城市综合体的规划、开发和投资给出了极为中肯的建议。常州城市综合体投资发展的迷局也在这两位嘉宾的讲解中一一被破解。
“从去年起，商业地产投资迎来了黄金十年”
首先上台做主题演讲的高波，在横向比较各类投资产品之后，直接抛出了自己的观点——商业地产投资已迎来黄金十年！
“去年我就明确提出一个概念，房地产一定还会有黄金十年。有人问我，投资房地产主要应该投资什么，我的回答是——毫不犹豫地投商业地产！”对于这个结论，高波给出了解释，他认为，商业地产业态丰富，所以投资点相对较多。但要做到投资回报最大化，还是需要把握住其未来的发展走向。
“目前，商业地产正面临了前所未遇的发展契机。首先是房地产调控政策——2010年以来，房地产调控一直趋紧，尤其是2011年开始，很多城市开始对住宅进行限购，但对商业地产却没有限制，这就给商业地产的发展提供了机遇。”高波说：“其次就是城市化的进程以及城市群的成长，这是商业地产非常重要的发展契机，现在大家最理解不了的就是为什么一夜之间出来这么多购物中心和城市综合体，这些项目中有很多因为产能过剩而在短期内都死掉。但是如果说中国的城市化水平已经到了70-80%的话，现在这么多城市综合体还会消化不掉吗？要知道，现在全国的城市化水平只有52.27%，江苏相对高达到60%多一点，常州大约是65%，但未来将会达到70%。站在这样一个角度来看，到2020年中国城市化率会达到60%，有1.5亿人会改变农民的身份成为市民，再加上城市群迅速成长，给商业地产带来了大量的投资和消费人群，所以说这一点是商业地产发展非常重要的契机。”
“开发和投资城市综合体必须力求差异化”
尽管商业地产的未来是值得期待的，但是对于当下投资商业地产到底该如何选择？常州目前表现出来的城市综合体产能过剩又将如何消化呢？对此，裴长洪表示，对于城市综合体来说，无论是政府规划还是开发企业建设运营，抑或是投资者选择投资项目，都必须力求差异化。而对于常州目前体量庞大的城市综合体项目，裴长洪则表示，这一切都是相对的，如果实现差异化运营，在加上未来的发展，这样的体量也不是消化不了的。
“一般来讲，产品或者服务，你供给的多，竞争就充分，过度的竞争会导致投资者和服务供应商难以得到合理的回报。无论在计划经济条件下，还是市场经济条件下，都做不到绝对的平衡。所以，我们要避免过度竞争，要追求差异化角度来进行平衡。什么叫差异化，差异化就是说你不同规模大小的城市综合体，在一个城市中间怎么合理布局，而且内部业态组合你怎么差异化搭配。”裴长洪表示。
另外，裴长洪和高波一致认为，对于普通市民投资者来说，如果实在分辨不清哪个城市综合体项目是适合投资的，那就索性关注下开发商在这个项目中自持物业所占的比重，这也是另一种形式的“利益捆绑”。