主题：宏观调控政策出台 住房供应结构理性回归

我国房地产市场已进入新的发展阶段，市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快，这也是导致近年房价上涨过快的一个原因。所以，如何让民众住宅消费趋于理性，倡导符合国情的消费观念，成为保持住房价格稳定的主观要件。 

在必要限度内的住房消费是合理的，超出这个限度，透支的消费行为，对消费者个人而言是很大的风险。而住房供应结构的不合理成为“心因性超前消费”的一个动力源。当前，我国的房地产市场供应结构不合理表现为中小户型供应不足，中低价位普通商品住房和经济适用住房销售的比例呈下降趋势。资料显示：2004年全国经济适用住房投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。今年一季度，全国经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。 


调整供应结构 满足多数人住房需求 


据报道，上海已明确表示要强力推出中低价住房，年内新开工建设重大工程配套商品房1000万平方米、中低价普通商品住房1000万平方米，并对购买一套自住商品住宅产生的贷款利息实施财政补贴，以缓解供需压力。据测算，总计2000万平方米新开工的配套商品房和中低价普通商品房，将占到上海商品住房供应总量的65％。这将大大改善上海商品住房的供求状况，进一步满足市民的居住消费需要。 

建设部日前就贯彻落实国办发26号文，发出通知，要求建设领域行政主管部门，要切实做好普通商品住房和经济适用住房建设工作。各地要完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。同时要求，去年以来住房价格上涨幅度超过两位数的市县，要按照控制性详细规划要求，首先安排中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房项目，明确年度的开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，及时向社会公布，接受公众监督。 


强调规划前置 力保供应结构合理 


2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，竣工和销售面积的差距逐步缩小。其中，2004年销售面积增幅大于竣工面积增幅11.6个百分点。东部地区和部分中心城市供求矛盾尤为突出，出现供应量不足，中低价位中小户型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨，而房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，部分居民担心房价上涨提前入市，进一步加剧了房价过快上涨。 

为了改善住房供应结构的不合理，有关部门将通过土地调控措施保证中低价位、中小套型住房的有效供应。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。 

为了优先保证经济适用住房和普通商品住房的项目用地供应，避免“挂羊头卖狗肉”的情况出现，建设部要求，在土地供应前，房地产主管部门要主动会同有关部门，及时提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，确保其作为土地出让前置条件的规定得到落实。此外，要合理确定供应对象，保证中低价位中小套型住房的有效供应，满足中低收入家庭住房需求。 


供应结构调整 助推消费理性化 


应该说，我国的房地产市场的消费潜力是非常大的，定位也是多层次的。这次稳定房价的政策，目的是打击房地产市场中的投机行为，鼓励正常消费，保障广大民众的住房权益。但是，我们的住房供应结构的不合理及一部分不法房地产开发商的恶意炒作，扭曲了市场真实的现状，广大民众的需求没有很好地得到体现。 

住房供应结构的过于高档化、超前化，将很多有实际住房需求的消费者挤出市场之外；同时，由于炒房本身是一种短期行为，追求在短期内实现高额利润，因此这种行为随机性大，且不确定，弱化了居住商品的使用价值，而更多强调了其投资价值，这不符合我们的国情和普通民众的生活水准。 

因此，国家宏观调控政策目的也是引导房地产市场良性发展。在贯彻落实这一宏观调控政策中，建设部强调指出：要合理引导住房建设与消费、大力发展节能省地型住宅、鼓励中小套型中低价位普通住房建设。根据经济适用住房需求情况，落实项目用地，落实经济适用住房的各项优惠政策。 

为此，各地在规范房地产市场，保障居民基本住房需求，做了很多行之有效的工作。全国很多城市正在抓紧建立以楼盘为核心的房地产市场信息系统，全面、准确、及时掌握市场现状；同时将全市房地产项目的分布、性质、建设进度、预售情况等公示；适时披露土地供应、各类住房布局、规模总量、价格起浮情况等信息，引导居民的理性消费。 

在合理调整住房供应结构的过程中，应该注意地区差异，不搞一刀切，这样才能真正体现出我们的政策原则，就是满足居民真实的住房需求。我国东部和中西部经济发展水平不一样，各个地区的居民收入差距大，一定要因地制宜，真正反映民众的愿望。